שאלו עו"ד על דיני מקרקעין(1,674)

מרדכי שלום,

יש לבחון את הוראות החוזה בעניין ביקורים בטרם הגיע מועד המסירה, חוששני שאין זכות בדין (אם אין בהסכם) שמאפשרת הגעה.

שים לב שבמעמד מסירת המפתח יערך פרוטוקול מסירה, שם אתה כמובן רשאי להצטייד במהנדס מטעמך ולפרט בפרוטוקול המסירה את כל הנזקים שניתן להזהות בעין.

בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
03-6329444

מרדכי שלום,

על פי סעיף 8 להסכם ישנה חובה לשתף פעולה, אולם בתיאום מראש.
מבחן המציאות מחייב פרופורציה, אתה בהחלט יכול לתאם יומיים מרוכזים בהם תראה את הדירה.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
03-6329444

ערן שלום,

ראשית קיימים לא מעט הסכמים אשר חבוי בהם הסעיף אותו אתה מצטט.

ככל שאתה מתכוון לרכוש את דירת הפנטהואז / עליונה, כמובן שאתה חייב להדגיש בצורה מפורשת כי כל בניה / תוספת מעליך תהווה הפרה יסודית של ההסכם ותחייב הסכמתך.

אני בד"כ נוהג לכתוב בהסכמים, כי ככל ותהיינה זכויות בניה נוספות משלב מסויים הן תהיינה שייכות לכל הדיירים (ולא רק ליזם / לקבלן).

לשאלתך, ככל שאתה מתכוון לרכוש את דירת הגג, או שאינך רוצה למצוא עצמך רוכש דירה בבנין יחסית נמוך שבסופו של יום הופך להיות מגדל הייתי מבקש לשנת את הסעיף להגדירו אחרת על מנת שתהיה בטוח יותר, אם זה תנאי שלא מוכנים לוותר עליו - הייתי שוקל פעמיים רכישת הדירה.

*כולי תקווה שאתה מיוצג על ידי עורך דין מטעמך במסגרת ההסכם ולא מסתפק בייצוג עורך דין מטעם הקבלן הואיל והוא מייצג רק את הקבלן (שים לב לנקודה זו)

בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
03-6329444

דוד שלום,

על פי חוק המכר (סעיף 5א), לאחר 60 ימים ממועד האיחור תהיה זכאי לקבל תשלום רטרואקטיבי, ומכאן כל חודש בחודשו.

על הקבלן לשלם לך ב8 החודשים הראשונים לפי חישוב = דמי שכירות באזור כפול 1.5, כלומר אם שכר הדירה באזור הוא 4,000 ש"ח בממוצע תהיה זכאי לתשלום חודשי של כ-6,000 ש"ח.

בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ,עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
03-6329444

לאחר 60 ימים ממועד האיחור ישולם התשלום הראשון (בעבור חודשיים רטרו),
מכאן מידי חודש בחודשו - לא בגמר חשבון.
גובה התשלום נקבע בין הצדדים באמצעות השווה למחירים באזור ניתן להסתייע גם בשמאי / אתר יד 2 וכד'.
במקרה של מחלוקת צריך להבין האם ישנו סעיף שיפוט מיוחד בהסכם ביניכם,

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
03-6329444

הקבלן מחויב על פי הדין לשלם כפי שפרטתי בתשובתי הקודמת, ככל שלא עושה כן הוא עובר על החוק - וכמובן שניתן לתבוע, אותו כנ"ל לגבי גובה דמי השכירות.
הייתי שולח מכתב התראה בטרם נקיטת הליכים משפטיים - מאמין שזה יעזור.

עדן שלום,

באופן עקרוני אין לך זכויות בדירה וכמוך גם לבעלך מעבר לזכות המגורים על בי הסכמתו של אביו.
בשלב זה, עוד בטרם התגרשתם (אינני יודע אם יש ילדים אך אם יש הדבר יכול לסייע לך בהשארות בדירה).
אם תצליחי להוכיח שהאב התכוון להעביר את הדירה על שמכם או שהוא נתן לכם אותה במתנה ללא רישום (בינתיים) הדבר יחזק את מעמדך ואת זכויותיך בה.

את מוזמנת לפנות אלי באופן פרטני בהקדם על מנת שנוכל להבין את העובדות באופן מדוייק.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
03-6329444

אורי שלום,

החוק גובר על ההסכם ועל כן אחרי 60 ימים אתם זכאים לקבל את התשלום לפי פיצוי שווי של 150% משווי השכירות באזור.

בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
03-6329444

שוש שלום רב,

ככל שאת אזרחית ישראלית ונכנסת לשנת 2014 עם יותר מדירת מגורים מזכה אחת,
לצערי לא תהי זכאית לפטור מלא ממס שבח, אלא לחישוב הלינארי בהתאם למועד רכישת הדירה, סכום הרכישה וסכום ההשבחה (נחשב לחישוב מס מופחת).

כמובן שיש לבחון את המקרה לגופו ויתכן במקרים מסוימים (תלוי נסיבות) תוכלי לזכות בפטור מלא.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
03-6329444

עוזי שלום רב,

שים לב שאינכם יכולים לעשות עסקה בנכסי העיזבון לפי ראות עינכם אלא במסגרת הסכם חלוקה בין יורשים אחרת גם היא תהיה חייבת במס (במקרים מסויימים).

לגבי מכירת הדירה אשר בבעלותך, יש לבחון את העסקה לגופה - כלומר, מתי נרכשה הדירה, לטובת מה מכירתה, מה סך השבח שנצבר אם בכלל ועוד מספר פרמטרים חשובים שיש לבחון וזה לצערי אינו המקום לעשות זאת.

ככל שתחפוץ אשמח לקיים איתך שיחה טלפונית בעניין זה ולשפוך אור על הנושא.

בברכה ,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
03-6329444

טליה שלום,

ככל פורסמה הודעה על הישיבה ובמסגרתה נכתבו הנושאים עליהם ידונו, כמובן שאי הגעה מחייבת גם אותך.

יש לשים לב בין שניים, אם מדובר בניהול תקין של הרכוש המשותף (כלומר ההחלפה נובעת מעצם העבודה שאין ברירה ההחלטה יכולה להתקבל על פי רוב ולא נדרשת החלטה של רוב או כל הדיירים בהתאם לעלות ולתיקון / שינוי עצמו).
לצערי ככל שלא תקבלי את החלטת הרוב בעניין זה תהי חשופה לתביעה משפטית מוצדקת, הואיל ונראה כי מדובר בניהול תקין של הרכוש המשותף במסגרתו מספיקה החלטת רוב בעלי הדירות בבנין.

כמובן שאת רשאית לבקש כל חשבונית / אישור לגבי ההוצאות אותם את נדרשת לשלם.

בברכה ,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
03-6329444

נעמי שלום רב,

1. אין בעיה להתקדם לנהל מו"מ וכמובן לקבוע מנגנון שבמסגרתו התשלום הראשון יוחזק בנאמנות עד לרישום הזכויות על שם המוכרים בטאבו תוך X ימים / שבועות.
2. בהנחה ולא יעשה כן תנתן לכם האפשרות לבטל את ההסכם או להאריכו, בכך למעשה אתם לא תהיו חשופים לסיכון. בנוסף ככל שישנם כל אישורי המסים (שבח, רכישה, היטל השבחה וכו' - ניתן להיות רגועים יותר גם טרם הרישום).
3. לגבי הסכם השיתוף ניתן לערוך בד בבד מול הדו השני ולהפקיד בטאבו במסגרת וכתנאי להליך זה.


בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
03-6329444