שאלו עו"ד על דיני מקרקעין(1,674)

שלום רב,

ככל שמדובר בדירתך היחידה, וקיימים בדירה (גם אם לא התקבל עדיין טופס 4) סממנים המעידים כי דירת המגורים הושלמה, דוגמת, כלים סניטרים, חיבור למערכת החשמל והאינסטלציה וכיוצ"ב, ניתן יהיה לבקש פטור לפי סעיף 49ב1 - עד ליום 31.12.2013.

שים לב כי לאחר 1.1.2014 (בתקופת המעבר) לא תוכל לעשות שימוש בפטור ממס שבח היות ועל פי נוסחו החדש של סעיף 49ב2 לחוק מיסוי מקרקעין יש להחזיק בדירה כ-18 חודש (מקיום קבלת טופס 4 או ממועד קרוב אליו) לפני מכירתה על מנת שתוכל להשתמש בפטור זה.

לגבי החישוב הלינארי - יחשבו את השבח שנוצר אותו יחלקו במספר השנים בה אתה מחזיק בדירה ואת הסכום הנ"ל יכפילו באחוז המס.

ככל שתחפוץ הנך מוזמן לפנות אלי לייעוץ פרטני בעניין זה בטרם תחליט על ביצוע המכירה כאמור.

בברכת הצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

פנסח שלום רב,

על פי תיאורך מעלה ככל שמדובר בקבוצת רכישה כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין, הינך זכאי להנות ממדרגות מס רכישה כאילו ורכשת דירה, במקרה שלך דירה יחידה.

לפני כניסתך לביצוע עסקה בקבוצת רכישה הייתי ממליץ בחום להיות מיוצג על ידי עורך דין המכיר היטב עסקאות מסוג זה - אתה מוזמן לפנות למשרדי ככל שתחפוץ לצורך ייצוגך כאמור.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

אדי שלום,

שאלת החבות בתשלום היטל ההשבחה מתייחסת לזכויות שנוצרו כתוצאה מתוכניות בניין עיר חדשות המשביחות את הנכס / מוסיפות לו זכויות. כככל שהזכויות להקמת המרפסת היו קיימות לפני מועד רכישת הדירה על ידי האדם / גוף שמוכר לך אותה כיום לא צריך להיות חיוב בהיטל השבחה.
כך או כך עניין זה ניתן לבדיקה בטרם ביצוע הרכישה מול הרשות המקומית - קח גם בחשבון שמקובל שהמוכר נושא בתשלום היטל ההשבחה ככל שקיים במכירת זכויות.

בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

איציק שלום רב,

על פניו במידה ומועבר תשלום ביניכם מדובר בעסקה חייבת במס שבח, כלומר לא תכנסו תחת "הפטור" בהעברה ללא תמורה הפטורה ממס שבח וחייבת ב 1/3 מס רכישה בלבד.

אם תמכרו לבנכם את הדירה תוך 24 חודשים אכן תהנו מתשלום מס רכישה מופחת, אולם ככל שתעשו כן לאחר 2014 תהנו (בתנאים מסויימים) ממסלול המס המוטב ולא מפטור מלא ממס שבח (אתם נכנסים ל 2014 עם שתי דירות).
הייתי מציע דווקא לבצע את המכירה לבנכם לפני תום 2013 על מנת לנצל פטור 49ב1 ולהכנס ל2014 עם דירה יחידה (יש לכך השלכות בהמשך).

כך או כך הייתי ממליץ להיוועץ עימי או עו"ד אחר המתמחה בתחום המקרקעין והמסים על מנת לתכנן העסקאות באופן כלכלי בטרם תבצעו פעולה כלשהי.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

כרמלה שלום,

שלא תדעו יותר צער.
יש לפנות ללשכת רישום המקרקעין באזור בו מתנהל רישום הדירה בצירוף צו הירושה ובקשה לרישום מקרקעין (חתומה ומאומתת כדין) וכל זאת בצירוף תשלום אגרת רישום (156 ש"ח).

בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

בילי שלום רב,

באופן כללי ועל פי הנתונים שרשמת מעלה (מבלי להתייחס למשתנים נוספים ) נראה כי סכום מס השבח יעמוד על סך של כ-75,000 ש"ח (הערכה גסה).

כמובן שאין הדבר מהווה יעוץ משפטי ובכל שאלה ספציפית את מוזמנת לפנות למשרדי באופן ישיר.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

יהושע שלום רב,

ככל שדירת המגורים שתירש אשתך הייתה דירתו היחידה של אביה לפני שנפטר והוא היה זכאי לבקש פטור לפי 49ב1 תוכל גם היא לממש פטור זה - במקומו.
לגבי הדירה הנוספת שאתם עתידים לרכוש (דירת ההשקעה) לדאבוני אינני יכול לצפות פני עתיד אין בידי מספיק נתונים כיום לחזות את תשלום מס השבח היות ואתה לא יודע מה יהיה ערך הדירה, מתי תרכשו אותה ומתי למעשה תמכרו אותה.

ככל שיש לך שאלה ספציפית יותר אתה מוזמן לפנות אלי באופן פרטי לקבלת ייעוץ.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

יעקב שלום,

חישוב מס השבח בעסקאות קומבינציה הינו חישוב מורכב ותלוי במספר רב של משתנים.
בגדול אבהיר כי קיימת חשיבות עליונה לאופן בניית העסקה ברמה המיסוית - קח בחשבון שעלות הקרקע היא 0.
לא ניתן לערוך חישוב כזה במסגרת הפורום ועל כן אני ממליץ בחום לפנות לייעוץ פרטני.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

זאב שלום רב,

1. כמובן שכן אולם אינני מכיר אדם / גוף שיסכים לעשות עסקה כזו (מלבד אחיך שלו אינטרס מובהק לרכוש גם את החלק הנוסף).
2. אם תחליטו אתה ואחיך למכור את הדירה לצד ג' לא מדובר בהעברה ללא תמורה.

זאב - שאלתך דיי כללית ותלויה במספר משתנים רב (מספר הדירות שבבעלותך / בבעלות אחיך שאלת זכאותם של הוריך ז"ל לקבלת פטור וכיוצ"ב).
הייתי מציע לפנות אלי לייעוץ פרטני על מנת לבחון הנושא הנ"ל.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

ירדן שלום רב,

אם הדירה עדיין לא נרשמה על שמך (עדיין רשומה על שם אימך) יתכן ותוכלי לבצע הסתלקות מהירושה לטובת אדם אחר (בנך ככל שהוא מוטב בצוואה).
קיימים דרכים רבות להתמודד עם המצב אותו את מתארת.

בשל מורכבות הנושא הייתי מציע לך לפנות למשרדי באופן פטרני על מנת שאוכל לבחון את מצב הדברים בעובדתי וליתן לך פתרון מקצועי וממוקד.

בריאות שלמה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין