שאלו עו"ד על דיני מקרקעין(1,700)

ששון שלום,

אין קשר בין מכירת החנות לבין מכירת דירת מגורים (לעניין גובה תשלום מס השבח והפטורים)
ככל שדירת המגורים עונה על הגדרת דירת מגורים מזכה, וככל שתחליט למוכרה לפני תום 2013 (אם לא ניצלת פטור מכירה כל 4 שנים) תוכל להתשמש בפטור לפי 49ב1.
כמובן שגם לאחר תאריך זה תוכל בתנאים מסוימים למכור במס שבח 0 או בפטור אחר - יש לבחון כל מקרה לגופו.

ממליץ לך לפנות אלי באופן פרטני על מנת שאבחן את כלל האפשרויות בטרם תבצע המכירה.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

גדי שלום,

1. רכישה רגילה (בצירוף טופס הודעה על נאמנות שיש להגישו תוך 30 ימים לרשויות המס).
2. שם הנהנה יכול להופיע רק בטופס הנאמנות המשוגר לרשויות המס (אין צורך לפרט את שמו בחוזה / הערת אזהרה וכיוצ"ב).
3. בהודעה לרשויות המס ינפיקו אישורי העברה.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

גיל שלום,

הדירות שמכרת אכן "נספרות" במניין הפטור הקיים על פי סעיף 49ב1 הידוע.
ככל שאתה "נכנס" לשנת 2014 עם דירה יחידה (שבנייתה נסתימה ואתה מחזיק בה לפחות 18 חודש כדירת מגורים - תוכל למכורה בפטור ממס (כבר בשנת 2014) או במס שבח 0 אם תמכור ביום 1.1.2014.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

מהבהרתך אני מבין שאתה נכנס עם שתי דירות לשנת 2014.
על כן תוכל למכור את דירת ההשקעה (ככל שהיא עונה כמובן על הגדרות דירת מגורים מזכה) ביום 1.1.2014 במס שבח 0 או במהלך 2014-2017 לפי החישוב הלינארי.


בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

ככל שתעמוד תנאים שפירטתי מעלה התשובה חיובית

חסר ניסוח שאלתי לפנייתי המקורית:האם זכותה.....וכו וכו...??.היש בסיס חוקי להפרה חד צדדית של חוזה חכירה תקף על ידי רמ"י?או אולי זה שיטת מצליח?
תודה מראש

אריאלה שבוע טוב,

צר לי לשמוע שנקלעתם לסיטואציה שאת מתארת מעלה.
דירה מחולקת אכן נתפסת על ידי רשויות המסים כ"שתי דירות" (זו לטעמי אחת הבעיות המרכזיות שלכם) בבואן להנפיק שומה ועל כן בד"כ מחלקות את הפטור למחצית הדירה ועל המחצית השניה מוציאות שומת מס מלאה.
קיימים גם דרכים לתקוף זאת, לגבי שאר הטענות נראה לי כי יהיה קשה להבהירן במסגרת פורום זה.
בשל מצב הדברים הייתי מציע לפנות באופן מיידי לעו"ד המתמחה במקרקעין על מנת שייצג את הצד שלכם במנותק מהצד השני (נראה שאתם זקוקים לזה).

את כמובן מוזמנת לפנות למשרדי על מנת לתאם פגישה דחופה.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

אשר שלום,

אם יש ברשותך שרשרת של צווי ירושה (בפועל - כלומר לא התנגדו להם בטרם הוצאתם)
אינך זקוק לאף אחד על מנת להעביר הזכויות בטאבו על שמך.

אינני מאמין שינתן פס"ד הצהרתי בעניין זה מבלי לזמן את הצדדים לדיון - עניין להעיר "דובים" שלא בהכרח היית רוצה להעיר.

ההליך המשפטי הנכון הוא בגשת בקשה לפירוק שיתוף בבית המשפט.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

אילן שלום,

מס רכישה בשווי 6% מהתמורה (אלא אם תמציא היתר בניה תוך שנתיים ותקבל החזר של 1%.
מס שבח - משולם על ידי המוכר ולכן לא אמור לחול עליך.
היטל השבחה - בד"כ חל על המוכר - חישובו נערך על ידי שמאי בהתאם לתוכניות משביחות החלות על הקרקע/ נכס.
מס מכירה בוטל זה מכבר לפני מספר שנים.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין.

יגאל שלום,

אין התייחסות שונה לקשישים במסגרת חוק ההסדרים החדש.
לגבי חישוב נומניאלי - יש לדעת בכמה רכשה את הנכס בעבר (בלירות) ולבחון האם הנכס הושכר וכיוצ"ב.
כך או כך - פיתרון אחד (יש כמה) למכירת הנכסים ללא תשלום מס שבח:
מכירת דירה אחרת עד ליום 31.12.2013 - בפטור לפי 43ב1 - ללא תשלום מס שבח.
מכירת הדירה השניה במהלך 2014 לפי סעיף 49ב2 בנוסחו החדש - ללא תשלום מס שבח.

במידה ותרצה לקבל ייעוץ פרטני בעניין זה אתה מוזמן לפנות למשרדי

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

פיני שלום,

ככל שעיגנתם בקשה זו בהסכם (קרי בניית בניין בן 8 קומות בלבד) יש לך עילת תביעה כנגד הקבלן (מה שלא נראה לי שקבלן יעשה כן במסגרת חוזית ובנוסף עדיין אתם נשארים עם מספר קומות זהה רק מספר הדירות משתנה בבנין - אלא רק מספר היחידות).
בנוסף לגבי הבניינים ליד, ככל שהדבר מפריע לך (כמובן שלזה הקבלן לא יכול היה להתחייב גם בחוזה) אתה יכול לנסות ולבחון אפשרות של הגדשת התנגדות לבקשה להיתר הבניה (ככל שזה עדיין לא אושרה).

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

פיני,
ככל שמדובר בהטעיה ניתו לטעון לביטול החוזה. לטעמי זה מרחיק לכת ולא בהרכח "יחזיק מים" - הרי לא הייתה התחייבות חוזית כזו מצידו.

כמובן שיש לבחון המקרה לגופו לפני קבלת החלטה בנושא

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין