פורטל עורכי דין הגדול בישראל
שאלו עו"ד על דיני מקרקעין(1,671)
08/09/2013 05:40
שמואל
יחוד עריכת תשריטים לרישום בתים משותפים למודד מהנדס אדריכל הנדסאי
יחוד עריכת תשריטים לרישום בתים משותפים למודד מהנדס אדריכל הנדסאי
ע"פ איזה חוק, תקנה ו/או הוראה נקבעה הגבלה זאת ?
תקנות המודדים (מדידות ומיפוי), תשנ"ח-1998.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
04/09/2013 06:41
ערן
מכירת פחות משליש דירה להשקעה לאחר הרפורמה
מכירת פחות משליש דירה להשקעה לאחר הרפורמה
שלום. האם הבנתי את הרפורמה נכון בנושא שלהלן. אם ברשותי דירת מגורים ואני ו-3 אחיי אמורים לקבל בעסקת קומבינציה כל אחד שווה ערך ל-2 דירות מגורים אחת (סהכ 8 דירות).
לפי הרפורמה מכירת דירה שלמוכר בה פחות משליש אין הדירה נחשבת דירת מגורים נוספת. לכן אם אני ואחיי נרצה למכור את 2 הדירות שכל אחד יקבל בקומבינציה בלי לשלם מס שבח נחלק את הזכויות בקומבינציה כך שכל אחד יקבל 25% בדירת מגורים וכך נוכל למכור את 8 הדירות בפטור ממס שבח. האם אני צודק בתכנון המס או שיש איזו שהיא הגבלה ברפורמה.
לפי הרפורמה מכירת דירה שלמוכר בה פחות משליש אין הדירה נחשבת דירת מגורים נוספת. לכן אם אני ואחיי נרצה למכור את 2 הדירות שכל אחד יקבל בקומבינציה בלי לשלם מס שבח נחלק את הזכויות בקומבינציה כך שכל אחד יקבל 25% בדירת מגורים וכך נוכל למכור את 8 הדירות בפטור ממס שבח. האם אני צודק בתכנון המס או שיש איזו שהיא הגבלה ברפורמה.
ערן שלום,
תשובתי מתייחסת לתקופת המעבר (בין השנים 2014-2017).
אכן הרפורמה שינתה את הגדרת היחס בו יחשב יחיד כמחזיק בדירה מ - 33% ל -25%
שים לב שהפטור ניתן למכירת המגורים שבבעלותך בבעלות מלאה (לא זו שקיבלת בקומבינציה) שיעור 25 % בכל דירה נוספת יחשב לצורך בדיקה האם ברשותך דירה נוספת בלבד.
כמו כן יש לשים לב לכך שמכירה בתקופת המעבר תתכן רק לאחר 18 חודשים ממכירה בפטור קודם ומסיום בניה של דירת מגורים.
לאור מוכרבות הנושא מציע לך לפנות לייעוץ פרטני להבנת התמונה במלואה
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
02/09/2013 14:21
מירב
שלום רב,
שלום רב,
אנו מתגוררים בבית קרקע דו- משפחתי ישן ( משנות החמישים בערך...) מהבית החיצוני יותר יש שביל גישה המשמש את שני הבתים . רוכש הבית החיצוני טוען כי שביל הגישה ( המשמש שנים רבות מאוד "זיקת הנאה ") הן לבית החיצוני והן לפנימי, הוא חלק משטח החצר שלו ולכן הוא מספח אותו אליו ועבורנו הוא יסלול שביל צדדי, שיתוחם בגדר . מה שיגרום לנו עוגמת נפש רבה !
האם על- פי חוק, אם השביל הקיים מתואר בתשריט כשטח משותף ושימש את שני הבתים מעל ל-50 שנה יכל הדבר להתבצע?
אודה לתשבותכם המהירה ושנה טובה !
האם על- פי חוק, אם השביל הקיים מתואר בתשריט כשטח משותף ושימש את שני הבתים מעל ל-50 שנה יכל הדבר להתבצע?
אודה לתשבותכם המהירה ושנה טובה !
מירב שלום,
על פי תיאורך נראה כי שביל הגישה משמש אתכם שנים רבות ואף מופיע בתשריט כשטח משותף לא ברור לי על מה מסתמך השכן כאשר הוא מבקש לספח שביל זה אליו.
על פי תיאורך מעלה אין לשכן זכות משפטית לעשות כן.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
01/09/2013 14:29
אביעד
חוזה עם מוכר שנפטר
חוזה עם מוכר שנפטר
שלום,
בשנת 1986 חתמתי על חוזה עם סבתא שלי, במסגרתו היא העניקה לי את זכויותיה במשק החקלאי במושב בו היא התגוררה, ללא תמורה.
בשל התפתחויות שונות, הזכויות בקרקע לא עברו על שמי והעסקה לא הושלמה ברישום.
האם אפשר להעביר את הזכויות על שמי כעת, כאשר יש בידי רק את העתק החוזה החתום (החוזה המקורי אבד - אולם העו"ד שערך אותו עדיין חי ועובד).
רב תודות ידידי.
בשנת 1986 חתמתי על חוזה עם סבתא שלי, במסגרתו היא העניקה לי את זכויותיה במשק החקלאי במושב בו היא התגוררה, ללא תמורה.
בשל התפתחויות שונות, הזכויות בקרקע לא עברו על שמי והעסקה לא הושלמה ברישום.
האם אפשר להעביר את הזכויות על שמי כעת, כאשר יש בידי רק את העתק החוזה החתום (החוזה המקורי אבד - אולם העו"ד שערך אותו עדיין חי ועובד).
רב תודות ידידי.
אביעד שלום,
כמובן שניתן להעביר הזכויות על שמך.
אני מניח שעורך הדין שטיפל בעסקה דווח עליה לרשויות המס (יש לקבל אישורי מסים לביצוע העברה).
כמו כן, וכפי שמצופה מעו"ד המייצג בעסקה, מניח אני כי קיים ברשות עורך הדין יפויי כוח בלתי חוזר לביצוע פעולות במקום סבתא ז"ל.
הייתי ממליץ לפנות לעורך הדין שטיפל בעסקה להבין מדוע לא נגמרה רישומה.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
עו"ד שטיינהרץ רב תודות על תשובתך המהירה ומאירת העיניים.
לצערי, עקב חלוף הזמן כל המסמכים הרלוונטיים נעלמו ממשרדו של עורך הדין שטיפל בעסקה, והעסקה לא דווחה לרשויות המס (גם החוזה היה מאוד רשלני, והטיל עלי ועל סבתי את האחריות לטפל ברישום הזכויות - דבר שלא היה לנו מושג איך לעשותו...).
בכל אופן, כרגע מה שיש לי ביד זה רק העתק של ההסכם, עליו חתומה סבתי. עורך הדין שטיפל בעסקה יכול לכל היותר להעיד כי סבתי היא זו החתומה על ההסכם.
האם במצב דברים זה יש לפנות לבית המשפט לקבלת סעד הצהרתי? האם יהיה צורך בתשלום מס רטרואקטיבי בגלל אי דיווח על העסקה במועד?
רב תודות!
אביעד הנכבד,
תאלץ לפנות לבית המשפט בבקשה לסעד הצהרתי.
בד בבד ובמידה ותביעתך לא תצלח אמליץ בלית ברירה (אינני אוהב להמליץ על תביעות מסוג זה) לתבוע על רשלנות מקצועית (אי דיווח לרשויות המס וכמו גם אי שמירת מסמכים לצורך העברת בעלות הינה רשלנות רבתי).
כמובן שאי דיווח במועד יגרור תשלום ריבית וקנסות אשר לטעמי גם אותם תאלץ לתבוע מסגרת תביעת הרשלנות ככל שתחליט להגיש.
בברכת הצלחה ושנה טובה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
31/08/2013 15:01
אורי
הפיכת קרקע ממנהל לטאבו
הפיכת קרקע ממנהל לטאבו
מכובדיי, שלום.
סבתי גרה בראשון לציון כבר למעלה מ-60 שנה בשטח של כרבע/חצי דונם. עד לפני שנתיים/שלוש, עת לכתו של אבי ז"ל לעולמו, מעולם לא התייחסנו, בני-המשפחה, באופן חד-משמעי ומיידי בשטח ו/או בנתונים אותם הוא מייצג, ברם מאז עברנו מספר בדיקות ושאלות.
מסתבר, כי השטח היה שייך כל אותן השנים, וגם כיום כמובן, למנהל מקרקעי ישראל, וברצוני להופכו לשטח פרטי לכל דבר, דהיינו באמצעות רישום בטאבו והפיכתו לשטח של המשפחה.
האם הדבר אפשרי באופן מהיר וזול, או שהלכה למעשה, אנו קונים, כמו כל מגרש אחר, את השטח במלוא המחיר ובדרישות של המנהל?
תודות שלוחות לכל תגובה רלוונטית שהיא,
אורי
[email protected]
סבתי גרה בראשון לציון כבר למעלה מ-60 שנה בשטח של כרבע/חצי דונם. עד לפני שנתיים/שלוש, עת לכתו של אבי ז"ל לעולמו, מעולם לא התייחסנו, בני-המשפחה, באופן חד-משמעי ומיידי בשטח ו/או בנתונים אותם הוא מייצג, ברם מאז עברנו מספר בדיקות ושאלות.
מסתבר, כי השטח היה שייך כל אותן השנים, וגם כיום כמובן, למנהל מקרקעי ישראל, וברצוני להופכו לשטח פרטי לכל דבר, דהיינו באמצעות רישום בטאבו והפיכתו לשטח של המשפחה.
האם הדבר אפשרי באופן מהיר וזול, או שהלכה למעשה, אנו קונים, כמו כל מגרש אחר, את השטח במלוא המחיר ובדרישות של המנהל?
תודות שלוחות לכל תגובה רלוונטית שהיא,
אורי
[email protected]
אורי שלום,
שים לב כי קרקע של המנהל יכולה להיות רשומה גם בטאבו, הדבר אינו סותר אחד את השני.
אני מניח שברצונך להפוך "מחוכר לדורות" לבעלים הרשום.
ההבדל בין בעלות רשומה לחכירה לדורות אינה מהותית.
קרקעות של המנהל אינן ניתנות לרכישה (עניין הסטורי) ועל כן הן ניתנות לחכירה לדורות (זכות שכירות ארוכת טווח הזהה כמעט לגמרי לבעלות.)
בכל אופן באם תרצה תפנה אלי באופן פרטני ואסביר לך יותר על הנושא.
03-6329444
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
מכובדי, עו"ד שטיינהרץ, שלום.
ראשית, תודות רבות שלוחות על מענה לשאלתי (שהיא די חשובה, כיום למשפחתי).
שנית, אדון על כך עם אחיי ואשמח להמשך שיחה אם יהא צורך בכך.
שנה טובה וחג שמח,
אורי
01/09/2013 18:19
נסים
דרישת עיריית תל אביב להריסת חומה
דרישת עיריית תל אביב להריסת חומה
לפני כ 20 שנה רכשתי מגרש ובית
בחזית המגרש קיימת חלקה ע"ש העירייה שתכליתה " דרך "
לפני כ 50 שנה בנו הבעלים הקודמים גדר מבלוקים שתחמה את החצר על למדרכה קיימת וכללה כ 90 מ"ר משטח החלקה שרשומה ע"ש העירייה
כעת לאחר שלמעלה מ 50 שנה לא עשתה העירייה שימוש בשטח מגדירה אותי העירייה כפולש ותובעת שאהרוס את הגדר על חשבוני ואף אשלם " דמי שימוש "
בחזית המגרש קיימת חלקה ע"ש העירייה שתכליתה " דרך "
לפני כ 50 שנה בנו הבעלים הקודמים גדר מבלוקים שתחמה את החצר על למדרכה קיימת וכללה כ 90 מ"ר משטח החלקה שרשומה ע"ש העירייה
כעת לאחר שלמעלה מ 50 שנה לא עשתה העירייה שימוש בשטח מגדירה אותי העירייה כפולש ותובעת שאהרוס את הגדר על חשבוני ואף אשלם " דמי שימוש "
נסים שלום,
יש לבחון שאלתך לעומק, יתכן וקיימת טענת התיישנות לעיריה.
הייתי מציע לך לפנות לייעוץ פרטני על מנת לבחון סוגיה זו לעומקה.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
31/08/2013 14:51
אורי ד
מס שבח
מס שבח
שם:
דוד א
יש לי דירת מגורים מ 1950 אני לא רוצה למכור היום אבל רק אחרי תקופת המעבר ב 2019 .
במידה ואין יותר פטור של 4 שנים לפי מה אני יחויב במס שבח
נכס היסטורי מס מלא?
מס שבח
מס שבח
שם:
דוד א
יש לי דירת מגורים מ 1950 אני לא רוצה למכור היום אבל רק אחרי תקופת המעבר ב 2019 .
במידה ואין יותר פטור של 4 שנים לפי מה אני יחויב במס שבח
נכס היסטורי מס מלא?
דוד שלום,
הפטור של ה "4 שנים" כפי שאתה מכנה אותו אינו הפטור היחיד, מה גם שפטור זה (49ב(2) עתיד להיעלם ביום 1.1.2014.
ממליץ לפנות ליעוץ פרטני על מנת לקבל מידע מדוייק.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
26/08/2013 13:06
יאיר
בחישוב מס שבח האם נלקח בחשבון רכיב המע"מ בשווי המכירה
בחישוב מס שבח האם נלקח בחשבון רכיב המע"מ בשווי המכירה
במכירת בית עסק האם המע"מ נלקח בחשבון שווי המכירה?
יאיר שלום רב,
במכירת בית עסק מעוסק לעוסק (או מחברה לחברה) המע"מ אינו אמור להילקח בחשבון במסגרת שווי המכירה.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
20/08/2013 02:59
יעל
הגבלת ע.פרעון מוקדם על הלוואה שניתנה כנגד נכס מסחרי לפי חוק המקרקעין
הגבלת ע.פרעון מוקדם על הלוואה שניתנה כנגד נכס מסחרי לפי חוק המקרקעין
הבנתי שלפי החוק במידה ומדובר במשכנתא (ולא במשכון זכויות) על נכס מסחרי אסור לבנק לגבות עמלת פרעון מוקדם גבוה יותר מ-6 חודשי ריבית (או סה"כ הריבית שנשאר לשלם עד סוף ההלוואה- הנמוך מבינהם). השאלה שלי היא- איפה בדיוק זה רשום בחוק עצמו? (על מנת שאוכל לצטט זאת).
אודה מאוד על תשובה מהירה במיוחד!
אודה מאוד על תשובה מהירה במיוחד!
יעל שלום
נושא העמלות, לרבות עמלת פירעון מוקדם אינו מוסדר בחוק המקרקעין, אלא בחוקי הבנקאות / בהנחיות בנק ישראל - צו הבנקאות (עמלות פירעון מוקדם).
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
האם טענה זו נכונה ? לא מצאתי אותה בחוק הבנקאות ? איפה מציינים שזה המקסימום בהלוואות על נכסים מסחריים ?
תודה מראש
הפנתי אותך לחוקי הבנקאות ולהנחיות בנק ישראל.
לטעמי התשובה נמצאת שם.
בהצלחה.
28/08/2013 07:33
אבי
מכירת 2 דירות בהפרש זמן קטן מארבע שנים
מכירת 2 דירות בהפרש זמן קטן מארבע שנים
שלום,כדי להבין בצורה ברורה יותר את נושא מס שבח אני מעוניין לדעת איך להתנהל עם מכירת 2 הבתים שיש ברשותי.אני נימצא בהליכי גירושים ומעוניין למכור 2 בתים אחד במחיר 800,000 ש"ח והשני במחיר 2,500,000 ש"ח.מהי האפשרות הטובה ביותר עבורי למכור עם מרווח זמן קצר ותשלום מינימלי של מס שבח.
בתודה מראש.
בתודה מראש.
אבי שלום,
על מנת לענות בצורה עניינית אני זקוק למספר פרטים:
1. מתי נרכשה כל אחת מהדירות ובאיזה מחיר - במידה ולא נרכשה פרט כיצד התקבלו בידיכם (ירושה / מתנה וכיוצ"ב)
2. האם ניצלתם (אתה / אשתך) פטור ממס שבח אם כן איזה פטור ומתי.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
עורכי דין מובילים בפורום דיני מקרקעין
עו"ד אירית דרדיק פלם
מייסדת ושותפה בחברת עו"ד דרדיק פלם מימן ומתמחה בתחום המקרקעין, על ענפיו. בעלת ניסיון רב בכל הנוגע לבתים משתפים, לרבות בייצוג בתביעות שעניינן נציגות בית משותף, בעלות, שימוש וכו' ומשמשת כמייצגת מטעם האגודה לתרבות הדיור.
עו"ד משה פרץ
"ליווי לכל אורך ההליך המשפטי אל מול הגורמים הרלוונטיים תוך דגש על מתן יחס אישי ומקצועי..."
עו"ד אורית בן ברוך
"הניסיון המקצועי שלי יחסוך לכם מס.."
עו"ד הדס מושקוביץ
בעלת משרד עורכי דין במחוז המרכז, בעלת ידע וניסיון עתיר בתחום דיני הנזיקין והביטוח, לרבות נזקי נזילות, שריפה, תאונות עבודה ותאונות דרכים
עו"ד אלון כהן
שותף מייסד במשרד גרופל-כהן, עורכי דין, משרד בוטיק בעל ניסיון רב בדיני מקרקעין, משפט מסחרי, צוואות וירושות וליטיגציה אזרחית ומסחרית.
קטגוריות פופולאריות
תחומי עיסוק נבחרים
ערים מרכזיות
כל הזכויות שמורות ©עורכי דין - iLaw 2012
|
Designed at Studio Yap