פורטל עורכי דין הגדול בישראל
שאלו עו"ד על דיני מקרקעין(1,674)
14/08/2013 08:15
תומר אבקין
מס שבח על מכירת דירה
מס שבח על מכירת דירה
גיסתי מנסה למכור אחת משתי דירות בבעלותה. אחת נרכשה בשנת 2009 (קבוצת רכישה, בניין ששופץ כליל מבנה לשימור מחמיר בתל אביב) הדירה נרכשה ב 1.8 מיליון ש"ח ואנו רוצים עליה 2.5 מיליון. הדירה עוד לא קיבלה טופס ארבע ואף אחד עוד לא גר בה.
הדירה השנייה נרכשה ב 2008 ב מיליון ש"ח והושקעו בה 250 אלף ש"ח בשיפוץ ואותה אנו רוצים למכור ב 2.2 מיליון. (הדירה משמשת למגורים של הבת שלה גם היא בתל אביב)
לגיסתי נכס נוסף רשום על שמה בו היא גרה. היא לא מכרה שום דירה בחמש שנים האחרונות.
אודה לעצתך בהקדם בעיניין מס השבח שנצתרך לשלם. אנו מעוניינים למכור רק אחת מהדירות.
תודה
הדירה השנייה נרכשה ב 2008 ב מיליון ש"ח והושקעו בה 250 אלף ש"ח בשיפוץ ואותה אנו רוצים למכור ב 2.2 מיליון. (הדירה משמשת למגורים של הבת שלה גם היא בתל אביב)
לגיסתי נכס נוסף רשום על שמה בו היא גרה. היא לא מכרה שום דירה בחמש שנים האחרונות.
אודה לעצתך בהקדם בעיניין מס השבח שנצתרך לשלם. אנו מעוניינים למכור רק אחת מהדירות.
תודה
תומר שלום,
ראשית אבהיר כי את הדירה אשר טרם קיבלה טופס 4 לא ניתן למכור בפטור ממס שבח.
לגבי שתי הדירות הנוספות - הדירה שנרכשה ב 2008 - לא ציינת בכמה נרכשה ובכמה בכוונכם למכור יתכן ולא יהיה שבח כלל (לאור ההוצאות להשבחתה) ולכן לא שווה לנצל הפטור.
הייתי מציע לפנות אלי לייעוץ פרטני בקשר למכירת הדירה בין היתר לאור השינויים האחרונים בחקיקה אשר יכולים להשפיע באופן מהותי על הרווח במכירת הדירה ה"נכונה" בזמן ה"נכון".
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
הקלד את תגובתך
17/08/2013 18:24
אורן
אופן חישוב מס שבח בעת מכירת דירה
אופן חישוב מס שבח בעת מכירת דירה
רעייתי מתעתדת למכור דירה שקיבלה לפני עשרות שנים מסבה שבנה בניין רב קומות ורשם כמה מהן על שם נכדיו. רעייתי ואני לא מתגוררים בדירה זו אלא בדירה אחרת הנמצאת בבעלותנו. שווי הדירה הוא כ 600 אלף שח. כיצד יחושב מס השבח לדירה?
אורן שלום רב,
חישוב מס השבח הינו נגזרת של עלות הרכישה (בהפחתה של הניכויים המותרים) (במקרה שלכם נגזרת של שווי הקרקע אותה שעה + עלויות הבניה - בערכים מתואמים) לעומת התמורה שתתקבל היום מהמכירה. אחוז המס לתשלום מתוך השבח שנוצר תלוי גם במועד בניית הדירות.
תשומת לבך כי יתכן ותוכלו לנצל פטור מתשלום המס ובמסגרתו כאמור לא תצטרכו לשלם מס שבח כלל ועיקר.
הייתי מציע לך לפנות ליעוץ פרטני לפני המכירה על מנת לתכנן העניין באופן מקצועי.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
23/05/2013 09:14
אלי
יסודות ותקרה
יסודות ותקרה
בניתי יסודות וריצפה אחרי כמה שנים השכן מלמטה סגר את החלל מתחת לריצפה {הרחיב את ביתו בחדר }
א. על מה הוא צריך לשלם לי {יסודות תקרה}
ב איך מחשבים תשלום זה
א. על מה הוא צריך לשלם לי {יסודות תקרה}
ב איך מחשבים תשלום זה
לצערי איני מצליח לרדת לסוף דעתך.
אנא חדד את שאלתך.
בברכה,
יעקב גורנשטיין, עו"ד
07/07/2013 05:31
דוד כרטשנר
איתור רכוש
איתור רכוש
שלום, האם ניתן לאתר רכוש מתחילת המאה הקודמת של משפחתי בעיר יפו , ללא גוש וחלקה אלא על פי שם?
שלום רב.
קיימים חוקרים בתחום זה, אשר מתמחים באיתור רכוש "היסטורי".
ממליץ לך לחפש באינטרנט מומחה מעין זה.
04/07/2013 12:29
ליאור בינה
מבנה לא למגורים
מבנה לא למגורים
יש לי בבנין דייר שלא מוכן להשתתף בתשלום מיסי ועד על הנכס שברשותו , יש לו נכס גדול בערך 20 מ"ר שמשמש אותו כמשרד , מבירור שנעשה עם העיריה הוא משלם ארנונה על הנכס , לטענתו רשום בטופס הארנונה שהציג בפנינו מבנה לא למגורים , האם למרות שרשום בטופס הארנונה מבנה לא למגורים והוא משלם ארנונה כחוק על הנכס , הוא פטור מתשלום מיסי ועד על הנכס לטענתו,
שלום רב.
עצם העובדה, כי ייעוד הדירה אינו למגורים, אינה פוטרת אותו מתשלום עבור ועד הבית המשותף.
17/07/2013 12:11
בוגוס
בניית מרפסות
בניית מרפסות
שלום.
אני ואשתי רכשנו לא מזמן דירה באזור המרכז, זהו בניין יחסית חדש, בערך בן 13 שנים, לאחר שרכשנו את הדירה נודה לנו שהדיירים בבניין התחילו תהליך של הרחבת המרפסות, בבניין כבר היו קיימות מרפסות וניתן להרחיב אותם עד 12 מ"ר. בבניין יש רוב של יותר מ75% להרחבת המרפסות הקיימות. אנחנו קנינו את הדירה שנמצאת בקומה הראשונה בחזית הבניין, ודווקא שם ובדירה הצמודה אין מרפסות שמש, חשוב לציין שלחלק מהבניינים ברחוב יש מרפסות שמש בקומה הראשונה ולחלק אין אבל אלו אותם בניינים בדיוק וגם של אותו הקבלן, במקרה הזה אפריקה ישראל. דיירי הבניין כבר אספו את כל החתימות הנדרשות בשביל לקבל היתר בנייה להרחבת המרפסות, אבל פסחו על שתי הדירות בקומה הראשונה בגלל שאין להם מרפסות והגישו את כל המסמכים כולל תכנית בנייה של מהנדס ואדריכל. אני והשכן לידי רצינו לנצל את ההזדמנות של הרחבת המרפסות ובעצם להוסיף שתי מרפסות שמש חדשות בקומה הראשונה שמבחינה תכנונית והנדסית יש אפשרות להוסיף שם מרפסות, הבעיה שנתקלנו בהתנגדות הדיירים, העניין הוא שהדיירים שמתנגדים אלו דיירים שבעצמם מרחיבים את המרפסות, השאלה היא, האם הדיירים אשר מרחיבים את המרפסת שלהם יכולים להתנגד לבניית המרפסות? בדקתי בסעיף 71 (ב) (ג) לחוק התכנון והבנייה וראיתי שדיירים אשר קיבלו אישור להרחיב את דירתם אינם יכולים להתנגד להרחבה דומה. השאלה האם זוהי הרחבה דומה? הם מרחיבים את המרפסת שלהם, אנחנו בונים מרפסת חדשה שלא הייתה קיימת, ולמי אנחנו צריכים לפנות עם ועד הבית לא משתף פעולה?
אשמח לקבל תשובה.
תודה.
אני ואשתי רכשנו לא מזמן דירה באזור המרכז, זהו בניין יחסית חדש, בערך בן 13 שנים, לאחר שרכשנו את הדירה נודה לנו שהדיירים בבניין התחילו תהליך של הרחבת המרפסות, בבניין כבר היו קיימות מרפסות וניתן להרחיב אותם עד 12 מ"ר. בבניין יש רוב של יותר מ75% להרחבת המרפסות הקיימות. אנחנו קנינו את הדירה שנמצאת בקומה הראשונה בחזית הבניין, ודווקא שם ובדירה הצמודה אין מרפסות שמש, חשוב לציין שלחלק מהבניינים ברחוב יש מרפסות שמש בקומה הראשונה ולחלק אין אבל אלו אותם בניינים בדיוק וגם של אותו הקבלן, במקרה הזה אפריקה ישראל. דיירי הבניין כבר אספו את כל החתימות הנדרשות בשביל לקבל היתר בנייה להרחבת המרפסות, אבל פסחו על שתי הדירות בקומה הראשונה בגלל שאין להם מרפסות והגישו את כל המסמכים כולל תכנית בנייה של מהנדס ואדריכל. אני והשכן לידי רצינו לנצל את ההזדמנות של הרחבת המרפסות ובעצם להוסיף שתי מרפסות שמש חדשות בקומה הראשונה שמבחינה תכנונית והנדסית יש אפשרות להוסיף שם מרפסות, הבעיה שנתקלנו בהתנגדות הדיירים, העניין הוא שהדיירים שמתנגדים אלו דיירים שבעצמם מרחיבים את המרפסות, השאלה היא, האם הדיירים אשר מרחיבים את המרפסת שלהם יכולים להתנגד לבניית המרפסות? בדקתי בסעיף 71 (ב) (ג) לחוק התכנון והבנייה וראיתי שדיירים אשר קיבלו אישור להרחיב את דירתם אינם יכולים להתנגד להרחבה דומה. השאלה האם זוהי הרחבה דומה? הם מרחיבים את המרפסת שלהם, אנחנו בונים מרפסת חדשה שלא הייתה קיימת, ולמי אנחנו צריכים לפנות עם ועד הבית לא משתף פעולה?
אשמח לקבל תשובה.
תודה.
זה נכון ששכן שהרחיב את דירתו לא יכול להתנגד להרחבה דומה.
כשתבקשו היתר בניה והם יתנגדו, תוכלו להעלות את הטענה.
05/08/2013 08:54
עידן
סגירת פרגולה
סגירת פרגולה
בניתי פרגולה עם היתר וסגרתי עם חלונות הזזה בחלק האחורי של דירת גן.
קבלתי כתב אישום מהוועדה על בניה ללא היתר. חריגה מקו בנין בנית גג רעפים ואלומיניום.
הגג עשויי מפח דק 0.5 ממ דמוי רעף. ולא רעפים.
אין אחוזי בנין. תכסית קרקע יש פחות מ-40% אבל בניה בגובה 80% לכן אין אחוזי בניה.
מה ניתן לעשות על מנת כן לאשר את הפרגולה. האם חייב אישור וועדה מקומית לשינויי התבא?
מה צפויי בבית משפט האם לרוב מוציאים צו הריסה.
קבלתי כתב אישום מהוועדה על בניה ללא היתר. חריגה מקו בנין בנית גג רעפים ואלומיניום.
הגג עשויי מפח דק 0.5 ממ דמוי רעף. ולא רעפים.
אין אחוזי בנין. תכסית קרקע יש פחות מ-40% אבל בניה בגובה 80% לכן אין אחוזי בניה.
מה ניתן לעשות על מנת כן לאשר את הפרגולה. האם חייב אישור וועדה מקומית לשינויי התבא?
מה צפויי בבית משפט האם לרוב מוציאים צו הריסה.
עידן שלום,
לא ברור לי האם בנית פרגולה לפי היתר האם הפרגולה לבדה עמדה בתנאי ההיתר ?
באופן עקרוני על מנת להכשיר את הפרגולה יש לעמוד בתנאי ההיתר ולהחזיר המצב לקדמותו כמובן שאין קשר לאישור ועדה מקומי לשינוי תב"ע.
בית המשפט יחייב אותך להשיב המצב לקדמותו / יוציא צו הריסה ויוסף לך גם קנס כספי.
הייתי ממליץ לך בחום להיוועץ עם עו"ד המומחה בתחום בטרם תשיב לכתב האישום.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
14/08/2013 01:37
גד
החלפת ערבות
החלפת ערבות
קבלתי ערבות בנקאית להבטחת רכישה מקבלן
בחוזה רשום כי לפני קבלת הדירה עלי להחזיר את הערבות ורק לאחר קבלתה אקבל הערת אזהרה
בחוק המחר כתוב כי ההחלפה תתבצע רק לאחר קבלת החזקה בדירה
מה גובר על מה
בחוזה רשום כי לפני קבלת הדירה עלי להחזיר את הערבות ורק לאחר קבלתה אקבל הערת אזהרה
בחוק המחר כתוב כי ההחלפה תתבצע רק לאחר קבלת החזקה בדירה
מה גובר על מה
גד שלום,
כמובן שחוק המכר גובר.
דרוש מהקבלן כי ירשום לטובתך הערת אזהרה (בדוק שאין זכות קודמת הגוברת על הערת האזהרה שנרשמת לטובתך) לאחר מכן דרוש מהקבלן כי ימסור החזקה בדירה ורק לאחר מכן תשיב את הערבות הבנקאית שנמצאת בידיך.
בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
13/08/2013 05:03
אלון
אם הדירה עברה על שמי במיסוי מקרקעין ולא בטאבו,האם הדירה שלי?
אם הדירה עברה על שמי במיסוי מקרקעין ולא בטאבו,האם הדירה שלי?
אם דירה עברה על שמי במיסוי מקרקעין ולא בטאבו,האם הדירה שלי?
אלון שלום רב,
אם שילמת את מלוא התמורה במועדים הקבועים בהסכם הרכישה ואף קיבלת את החזקה בדירה אתה הוא בעליה.
דירה לא יכולה "לעבור" על שמך במיסוי מקרקעין היות וגוף זה אינו גוף הרושם זכויות אלא רשות המנפיקה חלק מהאישורים (לאחר תשלום המס כמובן) באמצעותם ניתן לרישום הזכויות על שמך בטאבו / מנהל מקרקעי ישראל וכיוצ"ב.
כמובן שעליך לבדוק שנרשמת בטאבו רק רישום כזה מקנה לך בעלות מלאה בדירה.
בברכה
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
על מנת לבצע רישום כאמור על הדירה לעבור
12/08/2013 05:12
אירית
דרישה למס רכישה אחרי לאחר 9 שנים
דרישה למס רכישה אחרי לאחר 9 שנים
אני מתגוררת באחד מהישובים בארץ. רכשתי קרקע במסגרת הגרלה של מנהל מקרקעי ישראל בישוב, בשנת 2004. מאחר וההתנהלות הייתה דרך הישוב, לא נלקח על ידי עו"ד שטיפל ברכישה. עתה לאחר 9 שנים קבלתי הודעה לרשום את הבית בטאבו, וכך הסתבר, אי התשלום מס הרכישה. עתה ,אני נדרשת שלם מס הרכישה + ריבית והצמדה+ קנס שהסכום הכולל מגיע לכ- 120.000 שקלים (מס הרכישה הראשוני היה בגובה של 20.000 ש"ח. חשוב לציין כי לא קבלתי אף פעם שום הודעת שומה או תזכורת או מכתב דרישה מרשות המסים. מה עושים ??????
אירית שלום,
מהמתואר לעיל אני מבין שמעולם לא שילמת מס רכישה הואיל ולא ידעת שעליך לשלם מס זה. על פניו תצטרכי לשלם את סכום המס אולם כמובן שיש דרכים יצירתיות לבטל קנסות / הצמדות וכיוצ"ב.
בשל מצב הדברים במתואר על ידך, ישנן מספר שאלות ספציפיות שיש לשאול בכדי לטפל בעניין זה.
מציע לך לפנות אלי באופן פרטני על מנת שאוכל לסייע.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
אני מאוד מודה לך על תשובתך. הייתי מבקשת לדעת האם רשות המסים לא הייתה אמורה לשלוח לי תזכורת בקשר למס הרכישה, הרי הם מקבלים מיידע שהקרקע נרכשה מאלו שמאיתם קנינו אותה. האם לא הייתי אמורה לקבל דרישה לתשלום ובו הסכום מיד לאחר רכישת הקרקע? האם אין תקנה שמחייבת את רשות המסים לכתוב לרוכש על ההתחייבות לשלם מס רכישה? האם הם יכולים להתעלם מאי תשום במשך 9 שנים? אין כאן תום לב מצידם.
לדאבוני אין תקנה שמחיבת את רשות המסים לשלוח לך תזכורת / דרישה לתשלום המס.
יתרה מזאת יתכן ונשלחה אליך בקשה לתשלום אל עורך הדין שייצג את המושב בד"כ מציינים בטופס הדיווח על ביצוע העסקה כתובת למשלוח דואר של המייצג. ציינת שלא שכרת שירותיו של עו"ד שיטפל בעסקה אלא הדבר נעשה על ידי המושב ועל כן יתכן וההודעה הראשונה על תשלום כאמור הגיע אליהם.
ככלל - כשאדם מבצע עסקת מקרקעין עליו לדעת מה המסים החלים עליו ולשלמם המועדים הקבועים בחוק כמו שהוא משלם מס הכנסה / מע"מ וכיוצ"ב אשר גם בגינם כידוע חובה לידע את האזרח אלא עליו לדעת כי הוא חייב בתשלומם.
כפי שכתבתי מעלה ניתן לנסות ולהפחית הקנסות בנסיבות מיוחדות המראות על תום ליבך.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ,עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
עורכי דין מובילים בפורום דיני מקרקעין
עו"ד דרור הראל
מתמחה במשפט אזרחי ומסחרי, חוזים, תביעות כספיות, עסקים וחברות, ייעוץ משפטי ליזמים וסטארטאפים, דיני אינטרנט, צוואות וירושות.
עו"ד אורית בן ברוך
"הניסיון המקצועי שלי יחסוך לכם מס.."
עו"ד מהנדס משה גולני
"בעלים של משרד בוטיק, המתמחה בליקויי בניה, בייצוג וליווי בפרויקטים הנדסיים בתחום התשתיות..."
עו"ד אירית דרדיק פלם
מייסדת ושותפה בחברת עו"ד דרדיק פלם מימן ומתמחה בתחום המקרקעין, על ענפיו. בעלת ניסיון רב בכל הנוגע לבתים משתפים, לרבות בייצוג בתביעות שעניינן נציגות בית משותף, בעלות, שימוש וכו' ומשמשת כמייצגת מטעם האגודה לתרבות הדיור.
עו"ד הדס מושקוביץ
בעלת משרד עורכי דין במחוז המרכז, בעלת ידע וניסיון עתיר בתחום דיני הנזיקין והביטוח, לרבות נזקי נזילות, שריפה, תאונות עבודה ותאונות דרכים
קטגוריות פופולאריות
תחומי עיסוק נבחרים
ערים מרכזיות
כל הזכויות שמורות ©עורכי דין - iLaw 2012
|
Designed at Studio Yap