פורטל עורכי דין הגדול בישראל
שאלו עו"ד על דיני מקרקעין(1,674)
21/10/2013 05:42
עומרי
התניה בחוזה על אף האמור בחוק
התניה בחוזה על אף האמור בחוק
האם ניתן להתנות בחוזה על אף האמור בתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק - אי תחולת השיעורים המרביים והפחתות) 1(3) ?
ואם כן האם ידוע לך פסיקה על כך ?
ואם כן האם ידוע לך פסיקה על כך ?
לטעמי לא ניתן להתנות - התקנה נקבעה על מנת להגן על בתי העסק העוסקים ביבוא - יצוא (כמובן בדיירות מוגנת).
יש לבחון את השאלה לגופו של עניין, בהסתמך על הנסיבות בהם הייתה התתניה ככל שהייתה
10/10/2013 12:18
א-ש
,תמ"א 38/2 הריסה ובינוי
,תמ"א 38/2 הריסה ובינוי
היזם משריין את עצמו מפני חוסר כדאיות כלכלית כבר עכשו ומקציב לעצמו זמן של עד שנה וחצי לנסיגה מהפרויקט
אין לדיירים אופציה כזו
כמו כן הוא רושם בהסכם כי חתימה על הסכם דינה כחתימה על בוררות
כמו כן הוא דורש לרשום הערת אזהרה בטאבו לטובתו כבר עכשו לפני קבלת היתר הבנייה.
כמו כן הוא לא קובע גובה שכ"ד , ערך הדירה החדשה וערבויות מסים
הוא מציין בחוזה כי אלה ייקבעו אחרי קבלת היתר הבנייה
כנ"ל לגבי נוסח הערבויות
אין לדיירים אופציה כזו
כמו כן הוא רושם בהסכם כי חתימה על הסכם דינה כחתימה על בוררות
כמו כן הוא דורש לרשום הערת אזהרה בטאבו לטובתו כבר עכשו לפני קבלת היתר הבנייה.
כמו כן הוא לא קובע גובה שכ"ד , ערך הדירה החדשה וערבויות מסים
הוא מציין בחוזה כי אלה ייקבעו אחרי קבלת היתר הבנייה
כנ"ל לגבי נוסח הערבויות
לא הייתי ממליץ לחתום על הסכם עם הספיעים שתוראו בשאלתך.
סעיפים אלו אינם מקובלים בהסכמי פינוי בינוי.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
יזם מציין:"בנק" הוא
בנק או כל גורם פיננסי אחר אשר יעמיד מימון לצורך בניית הפרויקט במסגרת הסכם ליווי סגןור בין היזם לבין התאגיד הבנקאי ו/או יעמיד את הערבויות הבנקאיות לטובת המוכרים וכן לטובת הרוכשים
האם אין הדבר מסוכן ולא ברור?
כמו כן מצויין בהסכם כי מחד גיסא הקבלן מחייב את המוכרים לחתום על הערת אזהרה בטאבו לטובת היזם עכשו, ומאידך גיסא גובה עברויות הביצוע, שכב"ד והמיסים תקבענה אחרי קבל ת דו"ח אפס ע"י הבנק או/ו ע"י השמאי?
האם סביר לחתום על הסכם כזה?
הקביעה תיעשה ע"י הבנק שייבחר ע"י היזם וסכומם ע"י השמאי או הבנק?
ציטוט הסעיפים אינו ברור מספיק.
לצערי לא ניתן באמצעות הפורום לבחון סעיפים בחוזה.
ממליץ לפנות לייעוץ פרטני.
19/10/2013 17:48
א-ק
תמ"א 38 הריסה ובינוי
תמ"א 38 הריסה ובינוי
היזם רשם בהסכם/חוזה סעיף שאינו מגדיר היום תכנית קומה טיפוסית ואינו מגדיר מיפרט.
הוא מציין שאלה יימסרו לנציגות הדיירים תוך שלושה חודשים מיום חתימת ההסכם.
הנציגות תתייחס למיפרט הטכני ולתכנית תוך 21 יום.
במיקרה של אי הסכמות, ימונה בורר/יועץ טכני או בהסכמה או/ ע"י לישכת המהנדסים.
פסיקתו תהיה סופית.
האם מקובלים חוזים כאלה?
שאלה נוספת:
האם נהוג לא לציין בהסכם את סכום שכה"ד ואת ערך/ 'ווי הדירה החדשה, אלא לרשום:
אלה ייקבעו אחרי קבלת היתר הבנייה.
שאלה אחרונה:
האם חייבים לחתום על ייפוי כח לרישום הערת אזהרה בטאבו עם חתימת ההסכם--
לפני קבלת היתר הבנייה?
הוא מציין שאלה יימסרו לנציגות הדיירים תוך שלושה חודשים מיום חתימת ההסכם.
הנציגות תתייחס למיפרט הטכני ולתכנית תוך 21 יום.
במיקרה של אי הסכמות, ימונה בורר/יועץ טכני או בהסכמה או/ ע"י לישכת המהנדסים.
פסיקתו תהיה סופית.
האם מקובלים חוזים כאלה?
שאלה נוספת:
האם נהוג לא לציין בהסכם את סכום שכה"ד ואת ערך/ 'ווי הדירה החדשה, אלא לרשום:
אלה ייקבעו אחרי קבלת היתר הבנייה.
שאלה אחרונה:
האם חייבים לחתום על ייפוי כח לרישום הערת אזהרה בטאבו עם חתימת ההסכם--
לפני קבלת היתר הבנייה?
שלום רב,
1. אינני ממליץ לחתום על הסכם לפני שקיים מפרט בסיסי ומוסכם על הדיירים. יתרה מכך הייתי מוסיף סעיף בהסכם שמפרט דירות הדיירים לא יפחת מהמפרט שמציע היזם לרוכשיו העתידיים.
2. שכ"ד המשולם לדיירים בזמן הבנייה צריך להיות מוסכם מראש, לגבי שווי הדירה החדשה, תקבע על ידי שמאי בסמוך למועד פינוי הדיירים וזאת על מנת שהבנק ינפיק ערבות חוק מכר בסכום זה.
3. אין חובה לחתום על ייפוי כוח. במידה ונחתם יפויי הכוח ישאר בידיו הנאמנות של עו"ד מטעם הדיירים ובידיו אף חשוב שיהיה יפוי כוח למחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובת היזם / קבלן במידה וזה לא יעבוד בתנאי ההסכם.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
15/10/2013 11:56
כתריאל
תשלום עבור שיפוץ הבניין
תשלום עבור שיפוץ הבניין
דירתי שנמצאת בגג, היא הדירה הגדולה בבניין . בשל כך החליטו הדיירים שאני צריכה לשלם יותר ואפילו כפול מדמי השיפוץ . הדירה רשומה בטאבו: 68.6 מ"ר + שטח הצמדה של 66.7 מ"ר . למעשה הגודל של הקומה התחתונה כ 85 מ"ר כמו כל הדירות בבניין ,יש תוספת של הקומה העליונה שגודלו כ- 30 מ"ר בנוי ו 55 מ"ר מרפסות , כול הקומה העליונה כתובה בטאבו כשטח הצמדה על אף שבנוי בו .
כידוע לי ישנם שני דרכים לאופן חלוקת דמי השיפוץ .
(1 הנוסחה הרווחת והמקובלת ביותר , מקובלת ע"פ חוק
סכום השיפוץ * שטח רצפת דירתו של כל דייר ( ללא הצמדות )
מחולק ל - סך כל השטחים בבניין ( ללא הצמדות)
2)חלוקת סכום השיפוץ במספר הדיירים .
הדיירים פונים אליי שוב ושוב בטענה שעל ההצמדה בדירתי יש שטח בנוי וע"כ אני צריכה לשלם כפול . הם מאיימים כי ייתבעו אותי .יש לציין כי עזרה ובצרון אינה מתערבת בעניין אופן חלוקת דמי השיפוץ ,וגם האגודה לתרבות הדיור אינה נכנסת לעובי הקורה . אני מרגישה שהדיירים פשוט החליטו שאני צריכה לשלם כפול . מיותר לציין שאם אכן אני צריכה לשלם יותר , אני אשלם , אך אני לא יודעת היכן אני אמורה לבדוק את זה שלא ייצא ש אשלם סתם או הכנס להוצאות משפטיות ותביעות .מה עליי לעשות ? האם יש להם הילה לתבוע אותי ? איך והיכן ניתן לברר מה עליי לשלם לפי החוק ?
תודה רבה !
כידוע לי ישנם שני דרכים לאופן חלוקת דמי השיפוץ .
(1 הנוסחה הרווחת והמקובלת ביותר , מקובלת ע"פ חוק
סכום השיפוץ * שטח רצפת דירתו של כל דייר ( ללא הצמדות )
מחולק ל - סך כל השטחים בבניין ( ללא הצמדות)
2)חלוקת סכום השיפוץ במספר הדיירים .
הדיירים פונים אליי שוב ושוב בטענה שעל ההצמדה בדירתי יש שטח בנוי וע"כ אני צריכה לשלם כפול . הם מאיימים כי ייתבעו אותי .יש לציין כי עזרה ובצרון אינה מתערבת בעניין אופן חלוקת דמי השיפוץ ,וגם האגודה לתרבות הדיור אינה נכנסת לעובי הקורה . אני מרגישה שהדיירים פשוט החליטו שאני צריכה לשלם כפול . מיותר לציין שאם אכן אני צריכה לשלם יותר , אני אשלם , אך אני לא יודעת היכן אני אמורה לבדוק את זה שלא ייצא ש אשלם סתם או הכנס להוצאות משפטיות ותביעות .מה עליי לעשות ? האם יש להם הילה לתבוע אותי ? איך והיכן ניתן לברר מה עליי לשלם לפי החוק ?
תודה רבה !
שבוע טוב,
לטעמי במקרה שלך מדובר בהצמדה "חייה" כלומר ההצמדה נוצלה לבניית חדר על הגג.
יש לחשב את הקומה התחתונה + החדר על הגג + מחצית השטח הצמוד כמרפסת.
ניתן גם לשכור שמאי שיבצע את החישובים ויחלק זאת בין ככל הדיירים בבנין.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
10/10/2013 12:02
שי
זכויות הבנייה
זכויות הבנייה
לפי חוק מקרקעין שתוקן ב2012, דייר שלא חתם על הסכם שרוב הדיירים-80% חתמו עליו, יזומן למפקח עם קבלת היתר הבנייה
המפקח הוא היחיד שיכול לחייבו לפרויקט
האם במיקרה כזה הדייר יקבל את כל זכויות הבנייה שלו, או יאלץ להעבירן ליזם, כמו יתר הדיירים
האם תיתכן נגדו סנקציה נוספת או תביעת נזיקין בבית המשפט?
המפקח הוא היחיד שיכול לחייבו לפרויקט
האם במיקרה כזה הדייר יקבל את כל זכויות הבנייה שלו, או יאלץ להעבירן ליזם, כמו יתר הדיירים
האם תיתכן נגדו סנקציה נוספת או תביעת נזיקין בבית המשפט?
מבלי להתייחס לאחוזי ההסכמה הנדרשים, "יאלצו" אותו להסכים לפרוייקט וכמובן שהוא יקבל את התמורות שמקבלים הדיירים.
במידה והפרוייקט התעכב / לא יצא לפעול בעקבות סרבנותו מסיבות שאינן סבירות / רלוונטית בהחלטת אפשר לתבוע נזקים שנגרמו לשאר הדיירים.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
תביעת נזיקין אינה אפשרות המצויינת בחוק,אלא חיוב הדייר לבנות כמו האחרים אבל ההוצאות תהיינה עליו, אם הוא לא ויתר על כל זכויות הבנייה שלו, ואז האם הוא יקבל יותר מאחרים?
הדייר יחוייב להצטרף לפרוייקט, ובכך למעשה "מכר" את זכויות הבניה שלו ליזם. לא יקבל יותר מאחרים.
לגבי תביעת נזיקין - תמיד ניתן לתבוע אם ניתן להוכיח נזק.
13/10/2013 15:30
סימה
מדידות
מדידות
שלום לאחרונה ביישוב שלנו נעשו מדידות מטעם העירייה ושוקל שינוי סיווג הנכס ממגורים וחנייה למגורים בלבד, כנראה עקב טעות של שנים. העירייה מעוניינת להעביר לנו את הסיווג כנראה אנו חושבים כי על ידי כך הוצאות הארנונוה שלנו יגדלו. האם ניתן להלחם בכך?
.
דוד שלום,
אני מניח שכוונתך למקרקעין שאינו נמצא בתחום שיפוטה של רשות מקומית כלשהי.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
09/10/2013 05:32
אור
יפוי כח
יפוי כח
כיצד יכול אזרח איראני ליפות את כוחו של אזרח אמריקאי לבצע בשמו פעולות במקרקעין בישראל? האם ישנה דרך לבצע פעולה כלשהי בשגרירות שוויץ באיראן, אשר תאושר בשגרירות שוויץ בישראל?
תודה,
אור
תודה,
אור
אור שלום,
כל עוד האזרח האירני נמצא במקום בו קיימת שגרירות ישראלית (באירן לדעתי אין כזו), במסגרתה ניתן לאמת חתימתו בפני קונסול/דיפלומט ישראלי אין בעיה לעשות זאת.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
10/10/2013 11:47
עדי מנחמי
שאלה
שאלה
שלום רב.
ברשותי זכויות לדירה בשטח שטרם קיבל אישורי בניה. מס הרכישה על החלק בשטח כבר שולם על ידי.
האם קניית דירה בעת הזו תחייב אותי בתשלום מס רכישה גבוהה יותר (כמו בקניית דירה שניה)?
תודה על תשובתך
ברשותי זכויות לדירה בשטח שטרם קיבל אישורי בניה. מס הרכישה על החלק בשטח כבר שולם על ידי.
האם קניית דירה בעת הזו תחייב אותי בתשלום מס רכישה גבוהה יותר (כמו בקניית דירה שניה)?
תודה על תשובתך
עדי שלום רב,
אם אני מבין נכון רכשת דירה ראשונה במסגרת קבוצת רכישה / קבלן "על הנייר" במסגרתם טרם ניתן אישור בניה, לשאלתך רכישת דירה נוספת תחייב אותך לתשלום מס רכישה כדירה שניה.
בברכה ,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
08/10/2013 11:31
אתי
תביעה מחברה המשכנת עמידר
תביעה מחברה המשכנת עמידר
אני אם חד הורית המתגוררת בחברת עמידר . עקב אי יכולת לשלם נוצר לי חוב על סך 2500 שח . הם פנו לבית המשפט בלעדיי . האם אין לי יכולת להגיע לבית משפט . חברת עמידר לא רוצה לפרוס לי את החוב . אין לי אפשרות לממן עורך דין מה עליי לעשות כדי שלא נגיע לרחוב . בתודה מראש אתי
אתי שלום,
אם אלו פני הדברים את מוזמנת לפנות אלי באופן פרטי אסייע לך ככל הניתן - ללא תשלום.
בברכה ,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
עורכי דין מובילים בפורום דיני מקרקעין
עו"ד הדס מושקוביץ
בעלת משרד עורכי דין במחוז המרכז, בעלת ידע וניסיון עתיר בתחום דיני הנזיקין והביטוח, לרבות נזקי נזילות, שריפה, תאונות עבודה ותאונות דרכים
עו"ד אלון כהן
שותף מייסד במשרד גרופל-כהן, עורכי דין, משרד בוטיק בעל ניסיון רב בדיני מקרקעין, משפט מסחרי, צוואות וירושות וליטיגציה אזרחית ומסחרית.
עו"ד אירית דרדיק פלם
מייסדת ושותפה בחברת עו"ד דרדיק פלם מימן ומתמחה בתחום המקרקעין, על ענפיו. בעלת ניסיון רב בכל הנוגע לבתים משתפים, לרבות בייצוג בתביעות שעניינן נציגות בית משותף, בעלות, שימוש וכו' ומשמשת כמייצגת מטעם האגודה לתרבות הדיור.
עו"ד מהנדס משה גולני
"בעלים של משרד בוטיק, המתמחה בליקויי בניה, בייצוג וליווי בפרויקטים הנדסיים בתחום התשתיות..."
גב' פנינה אריאלי
"גרפולוגית משפטית מוסמכת מטעם האגודה הישראלית לגרפולוגיה המשמשת כעדה מטעם בית המשפט..."
קטגוריות פופולאריות
תחומי עיסוק נבחרים
ערים מרכזיות
כל הזכויות שמורות ©עורכי דין - iLaw 2012
|
Designed at Studio Yap