שאלו עו"ד על דיני מקרקעין(1,671)

ניר שלום,

גם אם אין בנק מלווה אתה חייב לדרוש ערבויות על פי חוק המכר (בשלב זה ערבות בנקאית).
הערת אזהרה איננה נחשבת כערבות מספקת לפחות עד למועד מסירת החזקה בדירה.
וזאת על פי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות).

ממליץ לפנות לייעוץ פרטני היות והסיפור אותו אתה מתאר מעלה מעלה חששות רבים לגבי אופן ההתנהלות המנוגדת לחקיקה בנושא.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום דיני מקרקעין

היי רון,

ראשית שיהיה מזל וברכה ברכישת הבית השני.
כמובן שאתה יכול והעניין חוקי לחלוטין להעביר ללא תמורה את הדירה לאביך אולם יהא עליו לשלם 1/3 ממס הרכישה שהיה משולם אלמלא הדירה היתה נמכרת בתנאי שוק מוכר מרצון לקונה מרצון.
זאת ועוד הוא כמובן לא יוכל למכור את הדירה בפטור ממס שבח (ככל שקיים לו פטור) קיימת תקופת צינון בין שנה ל שלוש שנים תלוי בנסיבות. במידה וירצה למכור בתקופת הצינוןיאלץ לשלם 25% מהרווח שייווצר מהמכירה.
הייתי ממליץ לך לשים לב שהחל מכניסתו של חוק ההסדרים לתוקפו בתחילת שנת 2014 יחולו שינויים לגבי מדרגות מס הרכישה לרוכשים הרוכשים דירה יחידה שהיא אינה הדירה הראשונה שלהם.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

רון,

בסיס החישוב נלקח משווי השוק של הדירה המועברת בעסקה דומה ממוכר מרצון לקונה מרצון במועד ביצוע העברה (רשות המסים יודעת לבדוק זאת מול כנסים דומים באזור - גם אתה יכול לעשות זאת בבדיקה פשוטה).

לגבי שאלתך אודות תקופת הצינון- תקופה זו נקבעה בסעיף 49ו. לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963.

לנוחותך מצ"ב הוראות הסעיף:


49ו. (א) על אף האמור בהוראות הקודמות של פרק זה לא יינתן פטור במכירת דירת מגורים שהמוכר קיבל אותה במתנה –
(1) אם הדירה לא שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר – עד שיחלפו ארבע שנים, וכשנותן המתנה הוא הורה – שלוש שנים, מיום שנעשה בעלה;
(2) אם הדירה שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר – עד שיחלפו, מיום שהחל לגור בה דרך קבע בהיותו בעלה – שלוש שנים, וכשנותן המתנה הוא הורהו, אם איננו נשוי – שנתיים, ואם הוא נשוי או אם הוא הורה יחיד כהגדרתו בסעיף 1 לחוק משפחות חד הוריות, התשנ"ב-1992 – שנה אחת.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום דיני מקרקעין

ליגל שלום,

אינני מכיר את תוכן הקורסים המועברים במכללת נתניה על כן אין ביכולתי להמליץ על קורס כזה א אחר לרבות השוואה ביניהם.

בכל אופן קורס במיסוי מקרקעין נראה כקורס בסיסי וחשוב למי שמתעתדת להתמחות בתום המקרקעין.

שיהיה בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום דיני מקרקעין

רון שלום ,

על פניו נראה כי הנך נכנס תחתהלכת פלם הידועה, אולם שים לב שההלכה מתייחסת לסוגים שונים של מסים (שבח ורכישה).
בשל מורכבות הנושא הייתי ממליץ לפנות לייעוץ פרטני בטרם תקבל החלטתך.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום דיני מקרקעין

דנה שלום רב,

חוק ההסדרים אליו את מתכוונת עתיד להכנס לתוקף רק ביום 1.1.2014.
בשל העובדה שהעברת לאביך ללא תמורה 33% זכויות בדירה שהייתה בבעלותך למעשה "שרפת" את הפטור אשר נכון להיום עדיין קיים והוא מכירת דירה כל 4 שנים בפטור ממס שבח (אם היה מדובר במתנה מאביך אליך המצב היה שונה ולא היה נחשב ששרפת פטור – קרי היית יכולה לנצל פטור זה עד סוף 2013).
כך או כך פטור זה (מכירה בפטור ממס כל 4 שנים) כאמור אמור לחלוף מהעולם עם כניסתו של חוק ההסדרים החדש לתוקף.
החל מ1.1.2014, חוק מיסוי מקרקעין יעניק פטור מתשלום מס שבח למי שביום מכירת הדירה היה תושב ישראל ובעליה של דירת מגורים מזכה ויחידה.
לשאלתך נראה שתוכלי לנצל פטור זה, על אף שלמעשה היו בבעלותך יותר מדירה אחת במהלךה 4 שנים האחרונות .

כמובן שממולץ להיוועץ עם בעל מקצוע בסמוך למועד המכירה בפועל על מנת לבדוק את התנאים האובייקטבים לעומקם ובמועד הרלוונטי.

בברכה ,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

אודי שבוע טוב,

אני לוקח בחשבון בתשובתי שקיימת לך זיקה ליורשיו של חמך ז"ל, בבואך לתבוע זכויות במקרקעין להצביע על זיקה זו.

לענייננו, כמובן שיש מה לעשות בייחוד אם קיימים מסמכים המעידים על זכות בעלות במקרקעין.

יש לבדוק מי מחזיק כיום במקרקעין? מכוח איזו זכות נתפסו המקרקעין (אם בכלל קיימת זכות כזו) ומתי למעשה נתפסו המקרקעין ?

המועד בו מתיישנת הזכות להגשת תביעה במקרקעין (תביעה לסילוק יד במקרקעין) מתחלק לשניים:

1.מקרקעין מוסדרים (כאלו הרשומים למשל בטאבו) – לאחר 25 שנים.
2.מקרקעין שאינם מוסדרים – לאחר 15 שנים.

אני מניח שבמקרה שלך המקרקעין לא נתפסו מייד לאחר רכישתכם (לפני 25 שנים) ונראה שגם כיום אינכם יודעים מה המצב העובדתי בשטח (קיימים מקרים בהם תקופת ההתיישנות מתחילה להספר מהיום שנודע לך על עילת התביעה וזאת להבדיל מהיום בו נולדה עילת התביעה בפועל).

כך או כך הייתי מציע לך לפנות אלי באופן פרטי או להיוועץ עם עו"ד אחר המומחה בתחום המקרקעין על מנת לבחון סוגיות אלו לעומקן.

אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום דיני מקרקעין

נחמה שלום רב,
באכן אין גג למרפסת בקומה האחרונה בבנין כיוון שהועדות המקומית אינן מאפשרות זאת. הפתרון הוא אכן התקנת סוכך מתקפל או פתרון דומה.
על פי חוק המקרקעין (ובהנחה ואין שינוי לכך בתקנון הבית המשותף שלכם), הוספת מרפסת נחשבת הרחבת דירה ומכאן שנדרשת הסכמה של 75% מכלל הדירות בבניין להן צמודים 2/3 מהרכוש המשותף בלבד.
לשאלתך האם הם צודקים - אין מדובר בעניין של צדק אלא במו"מ כלכלי בין הדיירים.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום דיני מקרקעין

יהודה שלום,

בהתאם לשיטת הלווי הפיננסי הסגור מועברים כל התקבולים ששולמו על ידי רוכשי הדירות החדשות לחשבון המשועבד לטובת הבנק, הבנק הוא שמשחרר לקבלן כספים מתקבולים אלו ויתכן גם מאשראי נוסף אשר הוא בחר להעמיד לביצוע הפרויקט.
שיטת הליווי הפיננסי הסגור מבטיחה למעשה שכל התקבולים בפרויקט יופנו אך ורק לבניית הדירות באותו פרויקט, וזאת להבדיל מלווי שאינו סגור (פתוח) במסגרתו אין פיקוח של הבנק על הכספים הנכנסים והיוצאים מחשבון הפרויקט וכי יתכן והקבלן יממן פרויקט אחר בכספים שהופקדו בחשבון זה.
מאז "פרשת חפציבה" (בועז יונה), הקבלנים מחויבים לספק לרוכשיהם ליווי פיננסי סגור לפרויקט ובמסגרתו להנפיק ערבויות חוק מכר, אשר יבטיחו את זכויותיהם של דיירי הפינוי-בינוי לקבלת דירתם החדשה, וכן של רוכשי הדירות האחרים אשר רכשו את דירותיהם מהקבלן.

אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום דיני מקרקעין

שלום רב.
קו הביוב שימש גם אותך במשך שנים רבות ולכן אני רואה קושי לדרוש פינויו.

בנימין שלום, בכל מקרה עלולה לקום אחריות לחובתך אם ייפגע הצינור במהלך ביצוען של העבודות.

שלום רב.
ניתן להגיש תביעה כנגדו.