שאלו עו"ד על דיני מקרקעין(1,696)

אשר שלום,

תנאי מקדים לניהול מו"מ עם הוריו של הבן שבכוונתכם לתבוע אינו מוריד ואינו מעלה מתום לבכם - היות ולטעמי אין לכך טעם ממש - הבן בגיר ועל כן אינו זקוק למתווכים בדרך.
על פי הסיפור מעלה נראה כי אתם מבזבזים את זמנכם, לא קיים יפוי כוח אשר יחייב את הבן לפעול באופן שהוריו יגיעו עמכם להסכמה אלא רק יפויי כוח לניהול מו"מ עימו.

אני הייתי מגיש תביעה, מאמין שלאחר הגשתה הבן כבר יבוא לדבר איתכם בעצמו.

בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

ליביה פרי שלום רב,

1. שאלת מכירת הדירה שהועברה על ידך אמך מושפעת מספר גורמים, האם גרת בדירה ? איזו תקופה? מתי את מתכוונת למכור (לפני סוף 2013), והאם מכרת דירת מגורים בפטור ממס בשנים האחרונות - בנוסף כמובן שיש לבחון את שאלת החיוב בהיטל השבחה - ככל שקיים.
2. לגבי מסירת הדירה בדמי מפתח - ככל שתמצאו דייר חלופי ותמכרו לו את זכותכם - אין מדובר ב"עסקה במקרקעין" ולכן יש חובת דיווח למס הכנסה ולא למשרדי מיסוי מקרקעין. המס יחושב בהתאם למדרגות המס שלכם (חישוב שנתי).
3. על רכישת דירה חל בד"כ מס רכישה לפי מדרגות מס מוגדרות, על דירה יחידה קיים פטור מתשלום זה עד לסכום מסויים.

הייתי מציע לפני שאתם עושים פעולה כלשהי לפנות אלי או לעורך דין אחר המתמחה במקרקעין על מנת לשקול צעדיכם היטב בבניית "תכנון מס לגיטימי" נכון.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

שלום רב,

אם הבנתי נכון, כיום יש בבעלותך בית פרטי שרכשת ב 2008, ודירה נוספת שרכשת בינואר 2013 מקבלן ונמצאת בשלבי בניה.
ככל שתמכור את הבית הפרטי בין 2014-2018(ועלותו אינה מושפעת מזכויות בניה בלתי מנוצלות - עליהן לא ניתן לבקש פטור), תוכל לבקש פטור מתשלום מס השבח (בהנחה שקיים שבח) או במס שבח 0 באם תמכור ב 1.1.2014.
הייתי ממליץ לפנות אלי לקבלת ייעוץ פרטני בטרם תבצע המכירה כאמור היות והיא מושפעת מגורמים נוספים עליהם יש ליתן את הדעת.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

שפיר שלום,

מציע לפנות לבעל הנכס בבקשה להחליף את השיקים, בשיתוף עם חברתך לשעבר - זאת ככל שהיא מעוניינת להמשיך ולשכור את הנכס.
ככל שלא יסכים מציע לפנות לייעץ פרטני ובחינת סעיפי ההסכם.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

שגיב שלום,

אם השווי הריאלי של הדירה אינו עולה על המחיר שרכשת אין למעשה שבח ועל כן לא אמור להיות חיוב במס כאמור.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

אלדד שלום,

ככל שיש הסכמה בין הדיירים כולם בבנין אין בעיה להתנות על חוק המקרקעין (שים לב שעל פי החוק אין חובה לבעלי הקרקע לשלם על ההתקנה אולם קיימת חובה להשתתף בהוצאות המעלית - אך כאמור בהסכמה ביניכם ניתן להתנות על כך).
אם הגעתם להסכמה שהחלוקת התשלום תבוצע על ידי 4 דירות בלבד - סך השטח של 4 הדירות הנ"ל יהווה 100% וכך תחלקו בינכם את ההוצאות (הן לעניין התקנת המעלית והן לעניין התחזוקה השוטפת שלה).

בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

ששון שלום,

אין קשר בין מכירת החנות לבין מכירת דירת מגורים (לעניין גובה תשלום מס השבח והפטורים)
ככל שדירת המגורים עונה על הגדרת דירת מגורים מזכה, וככל שתחליט למוכרה לפני תום 2013 (אם לא ניצלת פטור מכירה כל 4 שנים) תוכל להתשמש בפטור לפי 49ב1.
כמובן שגם לאחר תאריך זה תוכל בתנאים מסוימים למכור במס שבח 0 או בפטור אחר - יש לבחון כל מקרה לגופו.

ממליץ לך לפנות אלי באופן פרטני על מנת שאבחן את כלל האפשרויות בטרם תבצע המכירה.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

גדי שלום,

1. רכישה רגילה (בצירוף טופס הודעה על נאמנות שיש להגישו תוך 30 ימים לרשויות המס).
2. שם הנהנה יכול להופיע רק בטופס הנאמנות המשוגר לרשויות המס (אין צורך לפרט את שמו בחוזה / הערת אזהרה וכיוצ"ב).
3. בהודעה לרשויות המס ינפיקו אישורי העברה.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

גיל שלום,

הדירות שמכרת אכן "נספרות" במניין הפטור הקיים על פי סעיף 49ב1 הידוע.
ככל שאתה "נכנס" לשנת 2014 עם דירה יחידה (שבנייתה נסתימה ואתה מחזיק בה לפחות 18 חודש כדירת מגורים - תוכל למכורה בפטור ממס (כבר בשנת 2014) או במס שבח 0 אם תמכור ביום 1.1.2014.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

מהבהרתך אני מבין שאתה נכנס עם שתי דירות לשנת 2014.
על כן תוכל למכור את דירת ההשקעה (ככל שהיא עונה כמובן על הגדרות דירת מגורים מזכה) ביום 1.1.2014 במס שבח 0 או במהלך 2014-2017 לפי החישוב הלינארי.


בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

ככל שתעמוד תנאים שפירטתי מעלה התשובה חיובית

חסר ניסוח שאלתי לפנייתי המקורית:האם זכותה.....וכו וכו...??.היש בסיס חוקי להפרה חד צדדית של חוזה חכירה תקף על ידי רמ"י?או אולי זה שיטת מצליח?
תודה מראש