שאלו עו"ד על דיני מקרקעין(1,674)

סוניה שלום,

1. אני הייתי ממליץ לתת את הטיפול בתיק לעורך דין המתמחה במקרקעין, היות וקיימת חלופה אחרת לביצוע העסקה ללא תשלום מסים כלל.
2. העברה ללא תמורה בין אחים ממוסה כבר מאוגוסט 2013 ואינה נחשבת לעסקה פטורה.

את מוזמנת לפנות אלי באופן פרטני על מנת שאוכל להמליץ לך על הדרך הפעולה הטובה ביותר ללא תשלום מסים כלל.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

אביב שלום,

ככל שמדובר בדירתך היחידה ואתה מחזיק בה לפחות 18 חודש, תכנס לשנת 2014 עם דירה אחת (מחירה לא יעלה 4.5 מליון ש"ח) תוכל לנצל פטור לפי 49ב2 - פטור מלא ממס שבח כבר החל מיום 1.1.2014.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
אמיר שטיינהרץ

איליה שלום,

אינני מבין את שאלתך, מה כתוב בדיוק בהסכם שנחשב מבחינתך לתנאי מקפח בחוזה אחיד ?
עם הבהרתך אשמח להשיבך,

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

ערבות בנקאית היא ערבות חוקית על פי חוק המכר, ויכולה להחליף רישום הערת אזהרה.
במאמר מוסגר אציין כי לטעמי ערבות בנקאית טובה יותר מהערת אזהרה.

כך או כך הייתי ממליץ כי תשכור שירותיו של עורך דין שייצג אותך בעסקה הרי עורך הדין של הקבלן מייצג אותו בלבד.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

ענת שלום,

ככל שאת מתגוררת בבית משותף, ולא קבעתם תקנון ספציפי, חל עליכם התקנון המצוי כפי שהוא מופיע בחוק המקרקעין (בתוספת לו).
ככל שתרצי לקבל מידע נוסף בעניין זה, משרדי עומד לרשותך בטלפון: 03-6329444

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

לירן שלום,

ככל שאתם מנהלים הפרדה רכושית ברורה בינכם, גם ללא הסכם ממון וניתן להוכיח זאת, אפשר לנסות ולפצל את הרכישה ולבקש כי מחצית מרכישת הדירה תחושב לפי דירה יחידה (של אשתך)
תשומת לבך כי לאור העבודה שאין ביניכם הסכם ממון יכולה להקשות על קבלת עמתדכם וכמובן שרשויות המס ינסו לראות בכם כיחידה משפחתית / כלכלית אחת.
ראה לעניין זה הלכת פלם והוראת ביצוע של רשות המסים מס’ 5/2011 אשר הרחיבה מעט את הלכת פלם.

ככל שתבחר לעשות כן אמליץ לעשות כן עם עו"ד מומחה בתחום, כמובן שמשרדנו עומד לרשותך.

בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

באופן כללי אין זה משנה.
גם השוכרים הם צד להסכם ולכן גם להם מגיע נוסח מקורי של ההסכם.

בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

חיים שלום,

קח בחשבון כי עסקה מסוג זה מחוייבת במסים (מס שבח + מס רכישה - תלוי בגובה העסקה במצב הפטורים). מלבד זאת אינני רואה כל בעיה.
הייתי ממליץ לבחון את פרטי העסקה מראש, משרדי עומד לרשותך בעניין זה.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

רבקה שלום,

ככל שמדובר בדירת מגורים מזכה, וכמובן שהנך עומדת בכל תנאי הפטור (ראי למשל כי החל מיום 1.1.2014 הפטור שניתן בכל 4 שנים עומד להמחק מספר החוקים), תהי זכאית לפטור מתשלום מס שבח ככל שתעמדי בהוראות סעיף 49 ז' לחוק מיסוי מקרקעין:

"...היה סכום שווי הדירה כאמור בפסקה (1) נמוך מ-1,777,600 שקלים חדשים יהא המוכר זכאי לפטור נוסף בשל הזכויות לבניה הנוספת כאמור, בסכום שווי הדירה או בסכום ההפרש שבין 1,777,600 שקלים חדשים לבין סכום שווי הדירה, לפי הנמוך"

בכל אופן היתי ממליץ לך לפנות למשרדי לצורך עריכת חישוב פרטני בטרם תבצעי המכירה.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

פנחס שלום,

1. בפרקטיקה יתכן והעירייה תסרב להנפיק את האישור כאמור, אין חוק בעניין זה אלא הוראות פנימיות של העיריות. - בד"כ נהוג לקחת בטחונות מהשוכרים לתשלום חובות אלו.
2. לפי סעיף 326 לפקודות העריות קיימת חובה על משכיר לרשום את השוכר בהסכם שכירות העולה על שנה ויתכן שמשם הם גוזרים "זכות" זו.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

יש פסיקה ענפה בעניין,
ככל שקיבלת סירוב מרשות מקומית כלשהי מציע לפנות לייעוץ פרטני על מנת לעמוד על זכויותך.

אמיר שלום,

1. על פי סעיף 58 לחוק המקרקעין, כל בעל דירה בבית הרשום כבנין משותף, חייב לשאת בהוצאות הדרושות לצורך החזקתו התקינה וניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים הרלבנטים.

2. החזקה תקינה, נחשבת כשמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות.

3. במקרה של השתלטות על רכוש משותף על ידי מי מדיירי הבניין יש להגיש תביעה (רצוי באמצעות בעל מקצוע) למפקח על הבתים המשותפים או לבית משפט שלום באזור המקרקעין (לפי בחירתך).

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

איזה רוב נדרש כדי לשנות את שיטת התשלום לוועד מהשיטה הנהוגה כיום,לשיטה שהוגדרה לפני עשרות שנים בתקנון? תודה.

על פניו תחושת הצדק אומרת שהתשובה לכך היא חיובית-"הרצחת וגם ירשת?"