סגור

מצא עורך דין :

קטגוריה
תחום עיסוק
בחר איזור
בחר עיר

שאלו עו"ד על נדלן(898)

שאל בפורום נדלן

מענה משפטי מקצועי ומהיר, קבלו תשובות בדוא”ל ללא עיכוב

גולש/ת יקר/ה,
פורום זה אינו מנוהל על ידי עורך דין – ולכן המענה יכול להתעכב מעט.


הנהלת האתר עושה את המירב לאתר עורך דין בתחום שישיב על שאלתך בהקדם.
עמכם הסליחה. מוזמנים לבדוק שנית בימים הקרובים

אם הינך עורך דין בתחום ומעוניין בניהול הפורום – פנה עוד עכשיו בטלפון 03-6006646
או באמצעות טופס יצירת קשר ונשמח לעמוד לשירותך בהקדם

מנהל פורום נדלן

תום חיימוב
איזור: תל אביב
פקס:
טלפון: הצג טלפון

"משרד מ.חיימוב מתמחים בתחום המקרקעין הכולל עסקאות מכר ורכישה, מיסוי מקרקעין, היטלי השבחה, תמא 38 ועוד..."

27/08/2013 08:36 רוי בוהדנה האם זה נחשב כעיכוב מצד המוכרים? האם זה נחשב כעיכוב מצד המוכרים?
שלום,

אני נמצא בתהליך רכישת דירה (לא מקבלן).
אחד מהשלבים שהגעתי אליהם הינו השלב שבו המוכר צריך לחתום על טופס רישמי של הבנק שבעזרתו אפשר יהיה להכניס הערת אזהרה בטאבו (אם אני מבין נכון זהו הליך שיגרתי ומקובל בתהליך קניה ומכירה של דירה לא מקבלן).

*לפי החוזה, ב 1 לספטמבר, ישנה תחנת תשלום שבה אני צריך לשלם סכום של 882 אלף שקל למוכר.

את הטופס המדובר העברתי למוכר ב 5 לאוגוסט בשעות אחה"צ.
העורך דין של המוכר קיבל את הטופס עוד באותו הערב אך למחרת בבוקר קיבלתי טלפון מהעורך דין של המוכר וכי הוא מעוניין לדבר עם הנציגה שמטפלת בתיק המשכנתא שלי בבנק מזרחי.

לאחר שהעורך דין דיבר עם הנציגה, הוסבר לי דרך העורך שלו שינה\ערך סעיף בטופס של בנק מזרחי המדובר וכי השינוי המדובר צריך לעבור אישור של המחלקה המשפטית של בנק מזרחי.

מאותו רגע ועד היום (27 לאוגוסט בשעה 11:29 בבוקר), הטופס הספיק לעבור שינוי על ידי העורך דין של המוכר והמחלקה המשפטית של בנק מזרחי באופן רציף.

התהליך הנ"ל הינו תהליך שבלעדיו (חתום ומסודר) אינני יכול להכניס את הערת האזהרה לטאבו על מנת להתקדם עם תהליך קבלת המשכנתא.


היום (27 לאוגוסט, שעה 10 בבוקר), מתקשר אלי המוכר ואומר לי כי הוא העביר את הטופס לבנק מזרחי (לידי הפקידה שמטפלת לי בתיק המשכנתא).
מה שהמוכר לא שכח לעשות זה לרטון כי תחנת התשלום (1 לספטמבר) הינה קרובה (כאמור: היום אנחנו ב 27 לאוגוסט וכי ה 1 לספטמבר זה עוד חמישה ימים) וכי א-נ-י צריך להזדרז כי מועד תשלום הסכום שצויין מעלה קרוב מאוד.

מעבר לגיחוך ולאירוניה שנוצרה בעקבות מעשיו ודבריו, רציתי לוודא מולך, עו"ד דן חי, האם חוזה סטנדרטי שנכתב על ידי העורך דין שלי (בשיתוף העורך דין של המוכר) מגן עלי במצב כזה שהמוכר מעקב באופן מובהק את תהליך המשכנתא ועמידה בהתחייבות שלי אליו (המוכר) לפי החוזה.


אשמח לשתף עוד פרטים בהנחה וישנם חסרים.

בתודה רבה מראש,

28/08/2013 07:13 עו"ד דן חי תשובה

השאלה הינה שאלה נקודתית ועל מנת להשיב לך באופן מושכל יש לבחון את העובדות אל מול הוראות ההסכם. מאחר ואתה מציין בגוף השאלה כי קיים עורך דין שייצג אותך בעסקה (וככל הנראה עדיין מייצג) והוא אף ערך את ההסכם, הרי שאני מניח שהוא יוכל לייעץ לך בנושא זה.

26/08/2013 16:51 אורי כיצד מתבצע תשלום אחרון ברכישת דירה כיצד מתבצע תשלום אחרון ברכישת דירה
מהו התהליך של התשלום האחרון לפני מסירת דירה? האם המוכר צריך לראות שהכסף נכנס לחשבון ורק אז למסור את המפתח או הקונה משלם את התשלום האחרון לאחר קבלת המפתח לדירה?

27/08/2013 06:08 עו"ד דן חי תשובה

בדרך כלל נהוג לקבוע כי במעמד וכנגד ביצוע התשלום האחרון תמסר החזקה בידרה וימסרו המסמכים הנדשים להעברת הבעלות בנכס בהתאם לדין. על מנת למנוע מצב בו הדירה תמסר אך יהיה חוסר וודאות לגבי השלמת התשלום למוכר נהוג לבצע את התשלום האחרון באמצעות מסירת שיק בנקאי במעמד המסירה.

26/08/2013 13:28 יחי חוזה חוזה
הצעתי למכירה דירה...היו קונים ביקשתי מהעו"ד להכין הסכם ולדבר עם העו"ד של הקונים...יום לפני החתימה הן ביטלו....לאחר חודש מצאתי קונה אחר.. ביקשתי מהעו"ד שוב להכין הסכם על שם הקונה השני...והוא לא דיבר עם עו"ד של הצד השני...ושוב הקונים התחרטו... פעם שלישית מצאיתי קונה והפעם נעשה הסכם והדירה נימכרה...העו"ד שלי שאני לקוח שלו בעוד תיקים.. דרש ממני על כל ביטול 3000 ש"ח פעמיים 6000 ש"ח פלוס החצי אחוזל המכירה... לשאלתי, מדוע? אמר עשיתי חוזה מגיע לי כסף...שאלתיו, מדוע לא אמרת לי מראש שהם הקונה מבטל אתה תבקש כסף...אין מה לעשות ענה לי.. אבל בסוף נעשה הסכם אמרתי לו...וחוץ מיזה זה אותו חוזה בסך הכל עשיתי שינוי שם....ואני לקוח שלך שנים...מדוע אתה לא מיידע אותי בזה... שאלתי עוד עו"ד אחר.. והוא אמר לי שהם נעשה בסוף ההסכם עם העו"ד אין שום סיבה שיקח ממך כסף נוסף ובעיקר אם אתה לקוח שלו קבוע...והחוזה אותו חוזה בסה"כ שינוי שם ותאריך.... האם צודק אותו עו"ד?

26/08/2013 13:49 עו"ד דן חי תשובה

התשובה לשאלתך מצויה במידה רבה במישור היחסים שבינך לבין עורך הדין שייצג אותך, בהתנהגות הצדדים ובהסכמות שבין הצדדים. מאחר ויש צורך לבצע בירור מעמיק יותר של העובדות והתנהלות הצדדים הרי שלא ניתן להשיב באופן חד משמעי לשאלתך. נראה כי יש מקום לבחון זאת באופן יותר ספציפי על מנת שניתן יהיה לגבש עמדה ולהבין טוב יותר את מה שארע.

26/08/2013 13:56 יחי המשך חוזה

יש ביננו יחסי חברות... ועל זה אני מלין... כחבר היית צריך לידע אותי... גם ללא יחסי חברות... מין הראוי שעו""ד יאומר ללקוח שאם עיסקה לא מתבצעת אני לוקח תשלום... על אחת כמה שפעמיים העיסקה בוטלה ולא לאחר מיזה לומר ללקוח זה מה אני רוצה.. זה לא מכבד את האתיקה המקצועית שלכם עו"ד..

25/08/2013 19:15 יחי מחסן אשר לא רשום כהצמדה מחסן אשר לא רשום כהצמדה
ברשותי דירה בבית משותף אשר נרשם כבית משותף בלשכת רישום המקרקעין. כשקניתי את הדירה קניתי גם מחסן. החברה הקבלנית שרשמה את הבית המשותף רשמה את המחסן כחלק מהדירה ולא כהצמדה. זאת אומרת בצו רישום הבית בקטגוריה של תאור הדירה רשום דירה + מחסן ובקטגוריה של הצמדות המחסן אינו רשום. האם ניתן למכור את המחסן לדייר אחר בניין למרות שהמחסן לא רשום כהצמדה אלא כחלק מדירה ( והרי לא ניתן למכור חלק ספציפי מדירה) ?

26/08/2013 08:05 עו"ד דן חי תשובה

השאלה מעלה את הנושא הרישומי של המחסן כחלק מהדירה ולא כהצמדה. על מנת להשיב לשאלתך באופן טוב יותר יש צורך לברר איך בדיוק נרשם, מדוע נרשם באון כזה ומה הייתה כוונת הקבלן במקור. לכן הייתי ממליץ לך לפנות לייעוץ פרטני.

25/08/2013 15:13 רוני מה הסיבה האפשרית לאי רישום בטאבו מה הסיבה האפשרית לאי רישום בטאבו
שלום, רצינו לקנות דירה בפתח תקווה, מסתבר כי הדירה אינה רשומה בטאבו על שם המוכר אלה על שם הבעלים הקודמים של הדירה. המוכר שאני יודע שהוא גר בדירה יותר מ 15 שנה אמר כי יש לו ייפוי כח בלתי חוזר מהמוכר. אנו החלטנו כי אנחנו לא רוצים להכנס להרפתקאה הזאת וויתרנו על הבית הזה. השאלה שלי היא איזו סיבה יש למוכר שלא לרשום את הדירה בטאבו ולחיות עם ייפוי כח. הערה: שאר הדירות בבניין רשומות בטאבו.
האם התחמקות ממיסוי יכולה להסביר את ההתנהגות הזאת ? האם המוכר מנסה להסתיר נכסים מסיבות השמרות עימו. מה דעתכם ?

25/08/2013 15:30 עו"ד דן חי תשובה

ישנן סיבות שונות למצב המתואר בשאלה ועל פניו נראה כי יש צורך לקבל מידע נוסף על מנת שניתן יההי לנתח את המצב באופן פרטני יותר.

25/08/2013 13:53 רפי גורן שכן בעייתי שכן בעייתי
אני פעיל בוועד הבית ויש לנו שכן שמסרב להשתתף בכל תשלומי ועד הבית, מלבד זאת הוא מהווה מטרד , מרעיש, מקלל את השכנים ואת הבנות שלי, כיצד ניתן לפעול בדרכים חוקיות כנגדו?

25/08/2013 14:04 עו"ד דן חי תשובה

ישנן מספר דרכים חוקיות לפעול בעניין שמקורו בסכסוכי שכנים בבית משותף. הדרך המוכרת ביותר, במידה והמקרה מתאים לכך, הינה הגשת תובענה למפקח על המקרקעין אשר בתחום שיפוטו מצוי הנכס. יש מקום לבחון אפשרות זו או אפשרויות אחרות רלוונטיות, אולם על מנת להעניק לך ייעוץ פרטני יותר יש צורך לברר מולך מה הם בדיוק המעשים המיוחסים לשכן ולאחר מכן לבחור את הדגרך המשפטית הטובה ביותר לקבלת סעד שבדין.

23/08/2013 19:25 גיל היתר עיריה ונסח טאבו לא תואמים היתר עיריה ונסח טאבו לא תואמים
שלום רב,
בבנין בו אני מתגורר, הגג המשותף של כלל הדיירים מסומן בגודל אחד בהיתר בעיריה, ואילו בגודל אחר בטאבו.
הקבלן סיפח לעצמו (הוא מתגורר בקומת הגג) חלק מהגג המשותף.
הבעיה מתחילה בכך שהבנין בן כשש עשרה שנה ועד כה אף אחד לא התעמת עם הקבלן.
האם יש עוד מה לעשות או שאחרתי את הרכבת?
תודה,
גיל

25/08/2013 06:13 עו"ד דן חי תשובה

יש צורך לערוך בירור מקיף יותר מולך וגם מול הגופים הרלוונטים לעניין ולבחון, בין היתר, את המסמכים המוזכרים בשאלתך על מנת שניתן יהיה להשיב לך באופן מושכל. לכן, הייתי ממליץ לך לפנות לייעוץ פרטני.

22/08/2013 15:43 גיל רכישת מגרש רכישת מגרש
יש לי הצעה מאדם פרטי לקנות 420 מ"ר ברחובות. הרעיון הוא שעד 2025 תהייה שם בניה רוויה עפ"י תוכנית אברחובות 2025 . המגרש הוא חלק ממושה של 42 דונם . מחיר המגרש 350000 ש"ח.
מחיר ריאלי ?

22/08/2013 15:53 עו"ד דן חי תשובה

שאלתך קשורה יותר לתחום העסקי-מסחרי ופחות לתחום המשפטי גירד ולכן כדאי אולי שתתייעץ עם בעל מקצוע מתחום הרלוונטי.

22/08/2013 13:04 ברק חישוב מס רכישה לזוג נשוי לאישה דירה על שמה לפני החתונה לגבר אין נכס על שמו? חישוב מס רכישה לזוג נשוי לאישה דירה על שמה לפני החתונה לגבר אין נכס על שמו?
שלום , הייתי מעונין לדעתמה החיבות של מס רכישה במקרה ולאחד מבני הזוג דירה על שמו לפני החתונה ואילו לבן הזוג השני אין דירה על שמו? מחושב לפי דירה נוספת ? ממוצע בין דירה נוספת לדירה ראשונה?

22/08/2013 13:13 עו"ד דן חי תשובה

שאלתך מעלה את נושא "עקרון התא המשפחתי" הקובע כי בעת רכישה/מכירת דירה יראו את בן/בת הזוג לרבות ילדים עד גיל 18 כיחידה אחת (כמוכר) לצורך בחינת עניין התשלום/פטור במיסוי מקרקעין.

21/08/2013 10:44 נעמה שאלה בנושא מס שבח שאלה בנושא מס שבח
אני ובעלי מכרנו דירה בתחילת החודש בסך של 860,000 ש"ח. אנו מעוניינים לרכוש דירה ב- 1,110,000 ש"ח כיום, וכן מעוניינים למכור דירה (הדירה היחידה שנותרה לנו ) ב- 850,000 ש"ח. האם נוכל לקבל פטור ממס שבח? האם אתה מציע לחכות עם מכירת הדירה אחרי 2014?

21/08/2013 14:00 עו"ד דן חי תשובה

על מנת להשיב לך באופן נקודתי יש צורך לברר מולך מספר פרטים עובדתיים. הייתי ממליץ לך לפנות לייעוץ פרטני על מנת שניתן יהיה לחוות דעה באופן הטוב והנכון ביותר עבורכם.