עורכי דין פורומים משפטיים פורום דיני מקרקעין עמוד 115

שאלו עו"ד על דיני מקרקעין(1,671)

שאל בפורום דיני מקרקעין

מענה משפטי מקצועי ומהיר, קבלו תשובות בדוא”ל ללא עיכוב

מנהל פורום דיני מקרקעין

איזור: תל אביב

פקס:

טלפון: הצג טלפון

עו"ד תום חיימוב

"משרד מ.חיימוב מתמחים בתחום המקרקעין הכולל עסקאות מכר ורכישה, מיסוי מקרקעין, היטלי השבחה, תמא 38 ועוד..."

26/02/2015 22:57 קבלן

עסקת קומבינציה והתיישנות (חיובים שלובים)

אהלן,
ערכתי עסקת קומבינציה עם בעל קרקע לפיה אני בונה על הקרקע שלו בניין ומקבל מחצית מהדירות.
בהסכם נקבע כי רק כשאשלים את כל חובותיי ע"פ החוזה יירשמו הדירות שלי על שמי.
מאז שסיימתי את הבניין עברו למעלה מ10 שנים ועד עכשיו בעל הקרקע לא רוצה לרשום את הדירות על שמי בטענה שאני מפר הסכם וחייב לו כל מיני תשלומים שהוא שילם עבורי בעבור רשיונות וכו (עוד לפני שהתחילה הבניה).
לטענתי החזרתי לו את הכספים ועובדה היא שהוא לא עצר את הבנייה ולא תבע אותי מעולם.
כעת טוען בעל הקרקע כי החיובים הם שלובים ולכן אין התיישנות וכי עד שלא אמלא את כל חובותיי לא יעביר את הדירות על שמי.
ברצוני לשאול האם זה שלא תבע אותי מעולם על הפרת הסכם לדבריו מקנה לי זכות לטעון להתיישנות על אף החיובים השלובים? אשמח לקבל כל מידע על אף שברור לי שחובה להתייעץ עם עו"ד.

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

28/02/2015 18:42 עו"ד אמיר שטיינהרץ טענת שיהוי והתיישנות בעסקת קומבינציה

שלום רב,

אכן עומדת לך טענת שיהוי שיכולה להיות במקרה זה מכרעת, מה גם שצריך להבין מתי בדיוק טוען בעל הקרקע שקמה לו עילת התביעה (לענין בחינת ההתיישנות).

ככל שתחפוץ אתה מוזמן לפנות אלי ישירות לצורך בחינת זכויותך.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
03-6329444

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

24/02/2015 14:19 m

המשכיר רוצה לסיים את החוזה עם דייר חדש ולהזור לחוזה ישן

שלום רב,
אישה מבוגרת אחת שכרה דירה לתקופה עד 31/07/2015. היא מתה בסוף אוקטובר 2014. אני הערב, אני שילמתי את הדמי השכירות שלה לחודשי נובמבר ודצמבר, כולל מים, ארנון, חשמל, ועדה בית. במהלך תקופה זו אני הצגתי לבעל הבית כמה מועמדים לדיירים חדשים. עם אחד מהם בעל הבית חתם על חוזה חדש מ01.01.2015 לתקופה 1.5 שנים. כעת, מ01.03.2015 המשכיר רוצה לסיים את החוזה עם דייר חדש מסיבותו ודורש ממני לשלם דמי שכירות כל חודש עד 31/07/2015 (5 חודשים) .
השאלה: האם אני חייב לשלם ?

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

28/02/2015 18:39 עו"ד אמיר שטיינהרץ שוכרת שנפטרה

שלום רב,

הסיפור אותו אתה מתאר נשמע לי מוזר מאוד.
ככל שערבת לאשה שנפטרה ההסכם היה צריך להתבטל ובטח שאינך מחוייב למצוא שוכר חליף.
ככל שכבר מצאת, אין זה אומר שהוא נכנס "בנעליה" של הנפטרת וככל שזה מה שעשיתם למעשה הפחת עצמך כ"ערב" גם לשוכר החדש.

לדעתי המשכיר ניצל לרעה את תמימותך מלכתחילה, וכמובן שאין לו שום על זכות משפטית לבקש ממך להיות ערב גם לשוכר החלופי.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
03-6329444

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

23/02/2015 22:08 אנונימית

שכירות דירה

שלום רב,
ראיתי באינטרנט דירה להשכרה שמצאה חן בעיניי, הגעתי לראות אותה והגעתי עם בעל הבית להסכמות בעניין השכירות.
הוצאתי מהאינטרנט חוזה שכירות והבאתי לבעל הדירה כדי שנחתום.
בעל הדירה אמר שגיסתו עורכת דין והוא רוצה שהיא תייצג אותו ושנעשה אצלה חוזה (כשהיא מייצגת רק אותו)-הסכמתי ונפגשנו אצלה והיא הכינה חוזה שונה בתכלית מהחוזה שהבאתי.
נתתי לידיד שלי שהוא מתמחה במשפטים לעבור על החוזה והוא דיבר עם עורכת הדין של בעל הדירה והם ישבו יחד חצי שעה ותיקנו את החוזה.
לאחר כל התיקונים ראיתי שאין בחוזה כמה דברים שחשובים לי כמו אופציה, התחיבות של בעל הדירה לתקן תקלות מבלאי וכו'-דיברתי עם עורכת הדין שלו והיא אמרה שהיא לא משנה יותר כלום וכבר סוכם הכל וזהו-אך בנתיים כלל לא חתמתי על החוזה.
שאלתי היא האם אני יכולה להגיד לה שהעסקה לא נראת לי ואני לא רוצה לשכור את הדירה? אני פשוט חוששת שעורכת הדין ובעל הדירה הולכים לטמון לי מלכודת עם חוזה מסובך והתנהגות כזו.
ידוע לי שבמקרקעין עד שלא חותמים כלום לא תופס אבל אני חוששת שעורכת הדין (שהתנהגותה מאוד אלימה ולא נעימה) לא תגיד שאני חייבת לחתום או לשלם לה על החוזה שהכינה (למרות שלא ייצגה אותי וזה כתוב במפורש שהיא מייצגת רק אותו).
אשמח לשמוע על האפשרויות שלי שלא להתעסק עם האנשים הללו.
תודה רבה מראש.

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

28/02/2015 18:35 עו"ד אמיר שטיינהרץ דירה להשכיר

שלום רב,

כל עוד לא נחתם ההסכם מחייב אינך מחוייבת, מה שכן גם מו"מ צריכים לקיים בתום לב.
לפי התיאורים שלך הצד השני לא הסכים לקבל את הערותייך ועל כן את יכולה להודיע כי ככל ולא ישונו התנאים במסחריים / משפטיים הללו אינך מעונינת לחתום על העסקה.

אין שום סיבה שבעולם שתצרכי לשלם לעו"ד שאינו מייצג את האינטרסים שלך בטח ובטח שעה שלא סוכם ביניכם שכ"ט בכתב ומראש.

בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
03-6329444

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

22/02/2015 11:51 טובייה

מס רכישה

אימי ניצולת שואה, מעל 50 אחוז נכות , לראשןנה בחייה שלחה בקשה בהנחה למס רכישה למחלקת מיסוי רשות מקרקרעין לאחר ששלחה את הטופס שקיבלה מרשות לרוחת ניצולי שואה +הטופס של רשות מקרקרעיי ישראל, הטופס נחתם על יד עו"ד שהצהיר שהוא מודא חתימת אימי, העו"ד אמר לנו שהוא לא בקי בגובה ההחזר, האם ידוע לכבודו מהו גובה ההחזר? הדירה המדוברת עלתה מעל מיליון שח

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

23/02/2015 10:39 עו"ד אמיר שטיינהרץ הנחה במס רכישה ניצול שואה

טוביה שלום,

לפי הנתונים שמסרת בפנייתך עושה רושם שאמא עומדת בתנאי הזכאות לקבלת הנחה במס רכישה.

שים לב כי ניתן לבקש הנחה זו פעמיים בלבד וככל שהדירה תשמש למגוריה, גובה ההנחה אינו קבוע והוא נקבע על ידי רשויות המס לפי כל מקרה לגופו.

נקודה חשובה - יתכן ואמא בכלל אינה צריכה לשלם מס רכישה הואיל והיא עומדת בתנאים לדירה יחידה / סכום הדירה אינה מגיע למדרגה הראשונה, הייתי מציע לבחון גם אפשרות זו.

בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
03-6329444

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

17/02/2015 14:58 יוסי

התנהלות מול בעל הדירה

שלום,
אנחנו גרים חודש וחצי בדירה שכורה בבניין חדש בן פחות משנה.
הדירה מפוצלת, יש דוד חשמל אחד עבור 2 דירות, וקיימת בעיה חמורה של חוסר במים חמים.
בעל הדירה הבטיח לנו כבר לפני חודש שיתקין מערכת חימום מים בגז, אך בינתיים עובר הזמן וכלום לא קורה - כל הזמן נשמעות הבטחות שהטכנאי יגיע להתקין...
מה מומלץ לעשות במקרה כזה? לעצור את הצ'ק הקרוב לפקודת בעל הדירה? או שיש דרך עדיפה להתמודד מול בעל בית כזה?
אגב, בחוזה מצוין שתוך 3 ימים הוא מחויב לתקן ליקויים ולא אנחנו נתקן והוא יזכה אותנו.

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

18/02/2015 15:27 עו"ד אמיר שטיינהרץ התנהלות מול בעל דירה.

יוסי שלום,

הייתי שולח מכתב כי ככל והבעיה לא תתוקן בתוך X ימים, תאלצו לבטל את התשלום.
כמו כן, הייתי מוסיף כי ככל והבעיה לא תטופל תוך Y, הנכם רואים בכך כהפרה יסודית של ההסכם הואיל ולא ניתן לגור בדירה ללא אפשרות לחימום מי המקלחת.

מאמין שאחרי קבלת מייל כזה העניינים יסודרו,

בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
03-6329444

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

15/02/2015 10:34 Eva

מס שבח במכירת 2 דירות לצורך רכישת דירה אחרת

שלום,
ברשותינו 2 דירות,
האחת נרכשה ב2007 על ידי בעודי רווקה,
והשנייה ב2013 נרכשה לאחר נישואיי על שמי ושל בעלי.
יש לציין שלבעלי הייתה דירה שנמכרה ב-2011 בעודו רווק.
היום ברצוננו למכור את 2 הדירות לצורך רכישת דירה חדשה גדולה יותר.
שווי 2 הדירות לא עולה על 2,000,000 ש"ח.
בהתאם לתיקון החוק מה1/1/14 יכלנו לקבל פטור מלא ממס שבח ל-2 הדירות
בהתאם לסעיף 49ה בחוק.
אך התברר לנו כעת כי יש הוראת מעבר שלא מאפשרת לקבל את הפטור.
מה האפשרויות שלנו כרגע על מנת למזער את מס השבח שנשלם?

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

16/02/2015 15:57 עו"ד אמיר שטיינהרץ פטור חד פעמי (ניתן פעם בחיים) לפי סעיף 49ה לחוק מיסוי מקרקעין

אווה שלום רב,

שאלתך מעט מורכבת והתשובה יכולה להשתנות בכל מיני פרמטרים,
על פניו לפי הנתונים המצויים בידי, ככל שאתם מחזיקים ביחד בשתי דירות ששווין יחד אינו עולה על כ- 2 מליון ש"ח, ניתן להשתמש (בתנאים מסויימים) בפטור "חד פעמי" לפי סעיף 49ה לחוק מיסוי מקרקעין - ובכך מס השבח יהיה 0.

שימי לב כי ניתן לבחון אפשרויות נוספות, בטרם תחליטו לבצע המכירה אתם מוזמנים לפנות אלי ישירות כדי להבין הסוגיה באופן פרטני.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
03-6329444

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

11/02/2015 17:52 רמי

רכישת דירה מעיזבון

מבקש לרכוש דירה. בנסח הטאבו נכתב שהדירה בבעלות של עיזבון מנוח. כ"כ רשומה הערת אזהרה בדבר העברה לזרים. מבקש לדעת האם אני אמור לבקש מהמציגים עצמם כבעלי הנכס שראשית יעבירו הנכס על שמם כולל מחיקת הערת האזהרה, ורק אז לשאת ולתת איתם לגבי הרכישה, או שישנה דרך אחרת מומלצת להתנהלות מולם .
שם תוכן הודעה:

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

15/02/2015 09:10 עו"ד אמיר שטיינהרץ רכישת דירה מיורשים

רמי שלום,

1. יש לוודא שהיורשים אכן היורשים על פי דין / צוואה של המנוח באמצעות צו ירושה מקורי / צו קיום צוואה..
2. יש לדאוג שהתשלום הראשון יוחזק בנאמנות עד לרישום הירושים בטאבו כבעלים.
3. לעניין הערת האזהרה יתכן ומדובר בקרקע של המנהל ומשם לא ניתן למחוק הערה זו (שים לב שלא ניתן למכור בית מסוג זה לזרים - שאינם תושבי ישראל).

שים לב, אין בעיה לחתום על הסכם מותנה על פי הכללים שפירטתי מעלה, אני ממליץ לך בחום היות מיוצג על ידי עורך דין מטעמך הבקיא בתחום המקרקעין.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
03-6329444

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

02/02/2015 09:21 שגיא

מיסים קניה/מכירת דירה...

הייי, בוקר טוב. היתה שאלה דומה פה.... קנייה ומכירת דירה שנרשמה כעסק, באילו מיסים מחוייבת?
כלומר הדירה נקנתה ונרשמה כעסק, שופצה, הושכרה, ונמכרה ברווח מסויים...
תודה רבה,

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

04/02/2015 09:29 עו"ד אמיר שטיינהרץ מכירת דירה - מלאי עסקי

שגיא שלום,

שאלתך מתאימה יותר לרואה חשבון.
באופן כללי, אם מדובר במלאי עסקי, הדיווח הוא למס הכנסה ולא למיסוי מקרקעין, וכמו גם לרשויות מע"מ.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

01/02/2015 08:15 ריבה

ההבדל בין משכנתא למשכון

לשאלה דומה שנשאלה כאן בעבר, ענית כי אין אפשרות למשכן נכס מקרקעין.
בהסכם עם יזם לפינוי בינוי - הדיירים מתבקשים למשכן את כל הזכויות במקרקעין לטובת הבנק המלווה - למה הכוונה? מה ממשכנים בדיוק? ומדוע צריך לחתום על מסמכי משכנתא אם משכון זו לא משכנתא? (זה מה שכתוב בהסכם) אולי יש כאן הטעייה וכן נחתום על משכנתא? שאחרת אולי היה כתוב "מסמכי הליווי הבנקאי"?

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

04/02/2015 09:03 עו"ד אמיר שטיינהרץ תשובה

ריבה שלום,

אינני יודע לאיזו שאלה דומה את מתכוונת - ברור שאפשר למשכן מקרקעין, משכון מקרקעין נקרא על פי חוק המקרקעין "משכנתא" (סעיף 4 לחוק המקרקעין).

לגבי ההסכם שלכם, לפי מה שאת כותבת הדיירים ימשכנו את כל הזכויות לטובת הבנק המלווה אומר למעשה שהבנק שנותן את המימון ליזם / קבלן ימשכן לטובתו את זוכיותיכם במקרקעין.

לסיכום: משכנתא = משכון של מקרקעין.

שימי לב, עסקת פינוי בינוי הינה עסקה מורכבת במסגרתה הייתי ממליץ לכם להיות מיוצגים על ידי עו"ד המתמחה בתחום ההתחדשות העירונית.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

25/01/2015 21:39 צבי

קניית/מכירת בית בירושה

שלום רב,
על שם שני הורי ז"ל קיים בית שרשום בטאבו.
אנו שלושת האחים (היורשים החוקיים) בשלבי הוצאת צווי ירושה להורים וזאת על מנת שהבית יהיה רשום בטאבו על שמנו.
אין לי בית ואני גר בבית זה כל חיי (כ- 40 שנה) ומעוניין לרכושו מאחי, כמו כן אין ברשותי שום נכסים אחרים.

יש לציין שזהו בית ישן בן למעלה מ- 70 שנה לא משופץ ומוזנח. ויש להשקיע כסף רב על מנת לשפצו או להרסו ולבנותו מחדש.
בבית 2 חדרים ומרפסת עם גג אזבסט וחצר גדולה שהכניסה אליה מתוך הבית (שטח הנכס 63.7 מ"ר, שטח החלקה בטאבו 164 מ"ר).
קיימת האופציה לבנות בחלקה זו בית עם 2 או 3 קומות (באישורים הנדרשים).
לפי הערכת השמאי שווי הבית כיום הוא 1,400,000 ש"ח ושיש בנוסף לשלם היטל השבחה בסכום מוערך של 60,000 ש"ח ודמי היוון למינהל מקרקעי ישראל בסכום מוערך של 10,000 ש"ח.
אם אחליט לרכוש את הבית מאחי:

שאולותי הן:
1. האם הערכת השמאי ששווי הבית 1,400,000 ש"ח היא סבירה? (בית בחולון בשיכון ותיקים).
2. האם יש בכלל צורך לשלם היטל השבחה לבית בן למעלה מ- 70 שנה ואם כן האם 60,000 ש"ח זה הסכום שצריך לשלם?
3. מי צריך לשלם את היטל ההשבחה. הקונה או המוכר (כלומר אני כקונה או אחי כמוכרים)?
4. כנ"ל לגבי דמי ההיוון למינהל מקרקעי ישראל בסכום מוערך של 10,000 ש"ח.
5. אם ארכוש את הבית מאחי האם אני צריך לשלם מס רכישה? ואם כן כמה?
6. האם יש תשלומים נוספים שיש לשלם עבור קניית/מכירת הבית?
7. מה קורה מבחינת היטל ההשבחה, דמי ההיוון תשלומים נוספים באם אני ואחי מחליטים למכור את הבית לגורם אחר?

אשמח לקבל יעוץ והכוונה.
בתודה
צבי

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

04/02/2015 08:48 עו"ד אמיר שטיינהרץ רכישת דירה על ידי אחים שהתקבלה בירושה

צבי שלום,

אנסה להתייחס לכל שאלותיך על אף שהן מעט כלליות:

1. מכיר את האזור היטב, הסכום נשמע לי הגיוני. ככל שהיתי רואה את הערכת השמאי הייתי יכול להבין למה התייחס / לא התייחס במסגרת חו"ד ומכאן להבהיר את העלות האמיתית לדעתי.
2. שאלת היטל ההשבחה צריכה להבחן על ידי שמאי מקרקעין שיבחן את התוכניות החלות על הקרקע ומשביחות את הנכס ככל שקיימות.
3. היטל השבחה חל בד"כ על מוכר נכס אולם בהסכם אפשר להחליט שיחול דווקא על הצד השני.
4. כנ"ל כמו תשובה 3.
5. ככל שמדובר בדירתך היחידה (ונכון למועד זה) מס הרכישה בהנחה ותרכוש לפי שווי של 1.4 מליון ש"ח יהיה 0 ש"ח.
6. עו"ד מייצג ומסים שצויינו מעלה, יתכן וקיימים תשלומים נוספים אך הם זניחים.
7. אין שוני לענין היטל ההשבחה / דמי ההיוון אם משנים את הצד הרוכש.

ככל שתחפוץ אשמח לסייע באופן פרטני.

בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין