פורטל עורכי דין הגדול בישראל
שאלו עו"ד על דיני מקרקעין(1,703)
01/02/2015 08:15
ריבה
ההבדל בין משכנתא למשכון
ההבדל בין משכנתא למשכון
לשאלה דומה שנשאלה כאן בעבר, ענית כי אין אפשרות למשכן נכס מקרקעין.
בהסכם עם יזם לפינוי בינוי - הדיירים מתבקשים למשכן את כל הזכויות במקרקעין לטובת הבנק המלווה - למה הכוונה? מה ממשכנים בדיוק? ומדוע צריך לחתום על מסמכי משכנתא אם משכון זו לא משכנתא? (זה מה שכתוב בהסכם) אולי יש כאן הטעייה וכן נחתום על משכנתא? שאחרת אולי היה כתוב "מסמכי הליווי הבנקאי"?
בהסכם עם יזם לפינוי בינוי - הדיירים מתבקשים למשכן את כל הזכויות במקרקעין לטובת הבנק המלווה - למה הכוונה? מה ממשכנים בדיוק? ומדוע צריך לחתום על מסמכי משכנתא אם משכון זו לא משכנתא? (זה מה שכתוב בהסכם) אולי יש כאן הטעייה וכן נחתום על משכנתא? שאחרת אולי היה כתוב "מסמכי הליווי הבנקאי"?
ריבה שלום,
אינני יודע לאיזו שאלה דומה את מתכוונת - ברור שאפשר למשכן מקרקעין, משכון מקרקעין נקרא על פי חוק המקרקעין "משכנתא" (סעיף 4 לחוק המקרקעין).
לגבי ההסכם שלכם, לפי מה שאת כותבת הדיירים ימשכנו את כל הזכויות לטובת הבנק המלווה אומר למעשה שהבנק שנותן את המימון ליזם / קבלן ימשכן לטובתו את זוכיותיכם במקרקעין.
לסיכום: משכנתא = משכון של מקרקעין.
שימי לב, עסקת פינוי בינוי הינה עסקה מורכבת במסגרתה הייתי ממליץ לכם להיות מיוצגים על ידי עו"ד המתמחה בתחום ההתחדשות העירונית.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
25/01/2015 21:39
צבי
קניית/מכירת בית בירושה
קניית/מכירת בית בירושה
שלום רב,
על שם שני הורי ז"ל קיים בית שרשום בטאבו.
אנו שלושת האחים (היורשים החוקיים) בשלבי הוצאת צווי ירושה להורים וזאת על מנת שהבית יהיה רשום בטאבו על שמנו.
אין לי בית ואני גר בבית זה כל חיי (כ- 40 שנה) ומעוניין לרכושו מאחי, כמו כן אין ברשותי שום נכסים אחרים.
יש לציין שזהו בית ישן בן למעלה מ- 70 שנה לא משופץ ומוזנח. ויש להשקיע כסף רב על מנת לשפצו או להרסו ולבנותו מחדש.
בבית 2 חדרים ומרפסת עם גג אזבסט וחצר גדולה שהכניסה אליה מתוך הבית (שטח הנכס 63.7 מ"ר, שטח החלקה בטאבו 164 מ"ר).
קיימת האופציה לבנות בחלקה זו בית עם 2 או 3 קומות (באישורים הנדרשים).
לפי הערכת השמאי שווי הבית כיום הוא 1,400,000 ש"ח ושיש בנוסף לשלם היטל השבחה בסכום מוערך של 60,000 ש"ח ודמי היוון למינהל מקרקעי ישראל בסכום מוערך של 10,000 ש"ח.
אם אחליט לרכוש את הבית מאחי:
שאולותי הן:
1. האם הערכת השמאי ששווי הבית 1,400,000 ש"ח היא סבירה? (בית בחולון בשיכון ותיקים).
2. האם יש בכלל צורך לשלם היטל השבחה לבית בן למעלה מ- 70 שנה ואם כן האם 60,000 ש"ח זה הסכום שצריך לשלם?
3. מי צריך לשלם את היטל ההשבחה. הקונה או המוכר (כלומר אני כקונה או אחי כמוכרים)?
4. כנ"ל לגבי דמי ההיוון למינהל מקרקעי ישראל בסכום מוערך של 10,000 ש"ח.
5. אם ארכוש את הבית מאחי האם אני צריך לשלם מס רכישה? ואם כן כמה?
6. האם יש תשלומים נוספים שיש לשלם עבור קניית/מכירת הבית?
7. מה קורה מבחינת היטל ההשבחה, דמי ההיוון תשלומים נוספים באם אני ואחי מחליטים למכור את הבית לגורם אחר?
אשמח לקבל יעוץ והכוונה.
בתודה
צבי
על שם שני הורי ז"ל קיים בית שרשום בטאבו.
אנו שלושת האחים (היורשים החוקיים) בשלבי הוצאת צווי ירושה להורים וזאת על מנת שהבית יהיה רשום בטאבו על שמנו.
אין לי בית ואני גר בבית זה כל חיי (כ- 40 שנה) ומעוניין לרכושו מאחי, כמו כן אין ברשותי שום נכסים אחרים.
יש לציין שזהו בית ישן בן למעלה מ- 70 שנה לא משופץ ומוזנח. ויש להשקיע כסף רב על מנת לשפצו או להרסו ולבנותו מחדש.
בבית 2 חדרים ומרפסת עם גג אזבסט וחצר גדולה שהכניסה אליה מתוך הבית (שטח הנכס 63.7 מ"ר, שטח החלקה בטאבו 164 מ"ר).
קיימת האופציה לבנות בחלקה זו בית עם 2 או 3 קומות (באישורים הנדרשים).
לפי הערכת השמאי שווי הבית כיום הוא 1,400,000 ש"ח ושיש בנוסף לשלם היטל השבחה בסכום מוערך של 60,000 ש"ח ודמי היוון למינהל מקרקעי ישראל בסכום מוערך של 10,000 ש"ח.
אם אחליט לרכוש את הבית מאחי:
שאולותי הן:
1. האם הערכת השמאי ששווי הבית 1,400,000 ש"ח היא סבירה? (בית בחולון בשיכון ותיקים).
2. האם יש בכלל צורך לשלם היטל השבחה לבית בן למעלה מ- 70 שנה ואם כן האם 60,000 ש"ח זה הסכום שצריך לשלם?
3. מי צריך לשלם את היטל ההשבחה. הקונה או המוכר (כלומר אני כקונה או אחי כמוכרים)?
4. כנ"ל לגבי דמי ההיוון למינהל מקרקעי ישראל בסכום מוערך של 10,000 ש"ח.
5. אם ארכוש את הבית מאחי האם אני צריך לשלם מס רכישה? ואם כן כמה?
6. האם יש תשלומים נוספים שיש לשלם עבור קניית/מכירת הבית?
7. מה קורה מבחינת היטל ההשבחה, דמי ההיוון תשלומים נוספים באם אני ואחי מחליטים למכור את הבית לגורם אחר?
אשמח לקבל יעוץ והכוונה.
בתודה
צבי
צבי שלום,
אנסה להתייחס לכל שאלותיך על אף שהן מעט כלליות:
1. מכיר את האזור היטב, הסכום נשמע לי הגיוני. ככל שהיתי רואה את הערכת השמאי הייתי יכול להבין למה התייחס / לא התייחס במסגרת חו"ד ומכאן להבהיר את העלות האמיתית לדעתי.
2. שאלת היטל ההשבחה צריכה להבחן על ידי שמאי מקרקעין שיבחן את התוכניות החלות על הקרקע ומשביחות את הנכס ככל שקיימות.
3. היטל השבחה חל בד"כ על מוכר נכס אולם בהסכם אפשר להחליט שיחול דווקא על הצד השני.
4. כנ"ל כמו תשובה 3.
5. ככל שמדובר בדירתך היחידה (ונכון למועד זה) מס הרכישה בהנחה ותרכוש לפי שווי של 1.4 מליון ש"ח יהיה 0 ש"ח.
6. עו"ד מייצג ומסים שצויינו מעלה, יתכן וקיימים תשלומים נוספים אך הם זניחים.
7. אין שוני לענין היטל ההשבחה / דמי ההיוון אם משנים את הצד הרוכש.
ככל שתחפוץ אשמח לסייע באופן פרטני.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
21/01/2015 15:27
אסי
נדל"ן כעסק -
נדל"ן כעסק -
היי, יש לי עסק בתחילת דרכו באיזור הדרום, של קנייה ומכירת נכסים. העניין שנראה שכמות המיסים הכפולה והמשולשת כאן גבוהה מאוד.
האם אני צריך לשלם גם מס רכישה (6%), מס חברות/ שבח (25%) + וגם מע"מ (18%) וזאת בלי קשר לתיווך, שיפוץ, עו"ד, וכו'..
האם זה נכון?? איך מחושב המע"מ? ואיזו דרך יש לחסוך באחד המיסים באופן חוקי?
האם אני צריך לשלם גם מס רכישה (6%), מס חברות/ שבח (25%) + וגם מע"מ (18%) וזאת בלי קשר לתיווך, שיפוץ, עו"ד, וכו'..
האם זה נכון?? איך מחושב המע"מ? ואיזו דרך יש לחסוך באחד המיסים באופן חוקי?
אסי שלום,
שאלתך כללית מידי ולכן אני מתקשה לענות עליך.
כל עסקה צריכה להיבחן לגופו של עניין הן לעניין הגדרת החברה אותה אתה מכין ואת אופן חישוב המסים שאתה משלם.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
15/01/2015 15:30
אורנה
קנית דירה המשך שכירות
קנית דירה המשך שכירות
אני מתכוונת לקנות דירה להשקעה , בעל הדירה משכיר לאנשים, החוזה יסתיים באוגוסט. אני מתכוונת לרכוש את הדירה ואלה ששוכרים אותה כעת החוזה שלהם יעבור ואני אקבל את השכירות. איך אפשר לעשות את החוזה. האנשים מעוניינים להמשיך אחרי גמר החוזה לשכור עד לתקופה שדירתם שקנו תהיה מוכנה. איך אני יכולה להבטיח את עצמי שהם לא יעשו בעיות עם שכר הדירה או בעיות שונות. האם אפשרי ששוכרים שגרים יכולים להעביר את הדירה על שמם או למכור הדירה. תודה
אורנה שלום,
ראשית כולי תקווה שאת העסקה הנ"ל אינך עושה לבדך אלא באמצעות עו"ד המומחה בתחום המקרקעין.
שנית, עליך לדאוג כי בהסכם השכירות (אשר קיים כיום) ישנה אפשרות לבעל הדירה להסב / להמחות את הזכויות לצד ג' לרבות ובעיקר את השיקים /הערבויות והבטחונות שקיבל מהשוכרים.
ככל שתחפצי אשמח לסייע ברכישת הדירה כאמור באופן הבטוח והמתבקש.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
13/01/2015 09:24
עידן
ייעוד קרקע חקלאית
ייעוד קרקע חקלאית
ברשותי קרקע חקלאית פרטית בטאבו( לא של המנהל) והייתי רוצה לדעת אם מותר להשתמש בה כמגרש לסחר רכבים (ובכללי איפה אפשר לדעת מה מותר) ואם לא כיצד ניתן לייעד אותה לכזו? תודה רבה
עידן
עידן
עידן שלום
יש לבחון את זכויות השימוש המותרות על פי התב"ע (תוכנית בנין עיר) החלה על האיזור.
במקרים מסויימים ניתן גם להגיש בקשה לשימוש חורג מהשימושים המותרים על פי התב"ע
את המידע אפשר לקבל במחלקת הנדסה של הרשות המקומית תחת תחום שיפוטה מצויה הקרקע.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
05/01/2015 20:08
יחזקאל צמח
תיקון רישום בטאבו.
תיקון רישום בטאבו.
קניתי מדירות עם [רסק] שתי דירות ב 84 וחברת העורך דין של המשכן רשמה אותי שיש לי דירה אחת גדולה כי חיברתי את הדירות. העורכי דין שלחו מכתבי התראה אם אני רוצה שיחשבו לי שיש שתי דירות שאני אבוא למשרד . היתה לי אי הבנה בנידון כי תמיד קיבלתי מכתבים שיש לי שתי דירות. ועכשיו שאני רוצה להרשם בטאבו הם אומרים שיש רק דירה אחת. בקיצור במקרקעי יששראל חיפה אמרו שצריך ללכת לעורך דין שיעשה תיקון מה שצריך בכדי שירשמו לי בטאבו שיש שתי דירות. השאלה מה ההעלויות של תיקון זה ועל מי מומלץ בצפון קריות חיפה אני גר ברכסים.
שלום רב,
ככל שאני מבין נכון אתה מבקש כעת לבצע שינוי רישום הבית המשותף (יש לבחון שמבחינה תבע"ית הדבר אפשרי - צפיפות וכיוצ"ב).
משרדי עורך בין היתר גם שינויים / רישומים מסוג זה - 03-6329444
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
06/01/2015 08:22
אריק
דייר עמידר
דייר עמידר
שלום רב,
האם דייר עמידר אשר מבקש לרכוש את הנכס מעמידר (כדייר מוגן ) יהיה עליו להמתין 18 חודש עד למכירה בפטור ממס שבח ?
האם דייר עמידר אשר מבקש לרכוש את הנכס מעמידר (כדייר מוגן ) יהיה עליו להמתין 18 חודש עד למכירה בפטור ממס שבח ?
אריק שלום רב,
ככל שהדייר המוגן גר בדירה לפחות 18 חודשים, ללא קשר למועד רכישתו מעמידר, יהיה זכאי (בכפוף לעמידתו בתנאי סעיף 49ב2 לחוק מיסוי מקרקעין) למוכרה מייד (בלא המתנה של 18 חודשים נוספים).
ראה לענין זה החלטת מיסוי 3591/14
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
31/12/2014 10:55
ריטה
מכירה ללא תמורה (מתנה)
מכירה ללא תמורה (מתנה)
שלום רב!
ברשותנו (אני ובעלי) דירה קטנה שקנינו לפני 5 שנים.
אני רוצה לבדוק אפשרות להעביר בעלות על הדירה על אחותי שאינה אזרחית ישראל ויש לה אזרחות קנדית.
השאלה היא: 1. האם ישנו מס רכישה במקרה של מכירה לתושב חוץ? מה גובהו?
2. האם ניתן "למכור" את הדירה במחיר סימלי בכדי להקטין את הסכום של המס?
3. האם ישנה אפשרות להעביר בעלות על הדירה ללא תהליך מכירה?
תודה!
ברשותנו (אני ובעלי) דירה קטנה שקנינו לפני 5 שנים.
אני רוצה לבדוק אפשרות להעביר בעלות על הדירה על אחותי שאינה אזרחית ישראל ויש לה אזרחות קנדית.
השאלה היא: 1. האם ישנו מס רכישה במקרה של מכירה לתושב חוץ? מה גובהו?
2. האם ניתן "למכור" את הדירה במחיר סימלי בכדי להקטין את הסכום של המס?
3. האם ישנה אפשרות להעביר בעלות על הדירה ללא תהליך מכירה?
תודה!
ריטה שלום,
1. מס רכישה משולם על ידי הרוכש ולא על ידי המוכר (שזה אתם במקרה זה), בכל אופן מס רכישה למי שאינו אזרח ישראלי (נכון להיום) הינו מחושב כפי שמחושב מס רכישה לאזרח ישראלי שזו אינו דירתו היחידה.
2. ניתן למכור את הדירה במחיר "סמלי" אך רשויות המס יכולות לשום אותו במחיר השוק שלה ולגבות מס בהתאם.
3. לא ניתן להעביר בעלות ללא מכירה אולם ישנם תכנונים שונים בהם ניתן להבטיח זכויות מסוג זה.
ככל שתחפצי לבחון אפשרויות נוספות את מוזמנת לפנות אלי ישירות: 03-6329444.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פרום מקרקעין
08/12/2014 07:22
ליאור
זכויות דייר עמידר בפינוי בינוי
שלום רב
רציתי לברר אילו זכויות עומדות לדייר עמידר בבניין שאמור להתבצע בו פינוי בינוי.
מדובר בזוג מבוגרים שגרים בדירת 5 חדרים של עמידר.
האם במהלך הבינוי ניתן לשכן אותם בדירה קטנה יותר (כי כל הילדים גדלו וכבר לא גרים בבית) ?
והאם הם אמורים לחזור לבניין המשופץ או שניתן להשאיר אותם בדיור החלופי שניתן להם במהלך הבינוי ?
האם קיימת להם זכות החזקה ? ההרגל ? הסביבה שהם רגילים אליה ?
תודה ויום טוב
זכויות דייר עמידר בפינוי בינוי
שלום רב
רציתי לברר אילו זכויות עומדות לדייר עמידר בבניין שאמור להתבצע בו פינוי בינוי.
מדובר בזוג מבוגרים שגרים בדירת 5 חדרים של עמידר.
האם במהלך הבינוי ניתן לשכן אותם בדירה קטנה יותר (כי כל הילדים גדלו וכבר לא גרים בבית) ?
והאם הם אמורים לחזור לבניין המשופץ או שניתן להשאיר אותם בדיור החלופי שניתן להם במהלך הבינוי ?
האם קיימת להם זכות החזקה ? ההרגל ? הסביבה שהם רגילים אליה ?
תודה ויום טוב
ליאור שלום,
הכל תלוי בהסכם מול חברת עמידר, ככל שיש אותו ברשותך, תוכל לעיין בו
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
שלום אמיר
תודה על תגובתך. ההסכם הינו חוזה שכירות ישן משנות ה-80. לא מאמין שיש בו התייחסות לפינוי בינוי. השאלה אם עומדת לך זכות החזקה בדירה (גרה בה מעל ל-30 שנה) ?
תודה
שלום רב!
כמובן שאין התייחסות לנושא פינוי בינוי אולם קיימת בוודאי התייחסות לזכויותיה בדירה.
ככל שתחפוץ תוכל לעביר לעיוני את ההסכם.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
30/11/2014 12:46
יזם
עסקת קומבינציה
עסקת קומבינציה
שלום לכולם,
לפני 11 שנה ערכתי עסקת קומבינציה לפיה אני אבנה בניין של 4 דירות על קרקע של מישהו ובתמורה כל אחד יקבל שתי דירות.
בסוף הבניה הוא קיבל את דירותיו ואני את דירותיי אך בעל הקרקע טען שאני חייב לו כסף (אני טוען שלא) ולא העביר לי את הבעלות על שתי הדירות שלי.
מכרתי דירה אחת ובגלל שלא העברתי בעלות לקונה הוא תבע אותי.
הגשתי צד ג' כנגד בעל הקרקע אך הוא טוען לחובות (שלא נתבע מלפני 11 שנה).
בית המשפט קבע כי ע"פ החוזה אם קיים חוב הרי שמדובר בחיובים שלובים ולכן עד שלא אשלם את החוב בעל הקרקע לא חייב להעביר לי את הקרקע.
אנחנו לפני הגשת תצהירים ורציתי לדעת אם מלבד התיישנות השתק מניעה וניצול לרעה של הזמן מה עוד אפשר לטעון כנגד הטענה של החוב.
הרי היום יהיה קשה לי מאוד עד בלתי אפשרי להוכיח מה שילמתי לפני 11 שנה-ניסיתי בדיון להעלות טענת התיישנות אך השופט לא שש לקבלה ואמר שאני צריך להוכיח.
יש לי עו"ד אבל אשמח לשמוע חוות דעת נוספות.
תודה מראש
לפני 11 שנה ערכתי עסקת קומבינציה לפיה אני אבנה בניין של 4 דירות על קרקע של מישהו ובתמורה כל אחד יקבל שתי דירות.
בסוף הבניה הוא קיבל את דירותיו ואני את דירותיי אך בעל הקרקע טען שאני חייב לו כסף (אני טוען שלא) ולא העביר לי את הבעלות על שתי הדירות שלי.
מכרתי דירה אחת ובגלל שלא העברתי בעלות לקונה הוא תבע אותי.
הגשתי צד ג' כנגד בעל הקרקע אך הוא טוען לחובות (שלא נתבע מלפני 11 שנה).
בית המשפט קבע כי ע"פ החוזה אם קיים חוב הרי שמדובר בחיובים שלובים ולכן עד שלא אשלם את החוב בעל הקרקע לא חייב להעביר לי את הקרקע.
אנחנו לפני הגשת תצהירים ורציתי לדעת אם מלבד התיישנות השתק מניעה וניצול לרעה של הזמן מה עוד אפשר לטעון כנגד הטענה של החוב.
הרי היום יהיה קשה לי מאוד עד בלתי אפשרי להוכיח מה שילמתי לפני 11 שנה-ניסיתי בדיון להעלות טענת התיישנות אך השופט לא שש לקבלה ואמר שאני צריך להוכיח.
יש לי עו"ד אבל אשמח לשמוע חוות דעת נוספות.
תודה מראש
שלום רב,
ראשית, מוזר כי במסגרת ההסכם ביניכם לא דאגת כי ימצא בידיך יפוי כוח בלתי חוזר להעברת חלקך בזכויות, הרי מה היה קורה אם בעל הקרקע היה הולך לעולמו?
טענת ההתיישנות הייתה צריכה להיטען בראשית הדיון, ולכן כולי תקווה שאכן נטענה, אליה כמובן יש לצרף טענת שיהוי, השתק וחובת תום הלב.
לטעמי הוכחת התשלום יכולה להיות במסגרת הדיווח לרשויות המס (נסו ללכת גם בכיוון זה),
בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
ראשית כל,
תודה רבה על תגובתך.
לא כל כך הבנתי את עניין הוכחת התשלום דרך הדיווח לרשויות המס- אודה לך אם תוכל להרחיב בעניין.
תודה רבה על הסיוע
שוב שלום,
ככל שתחפוץ תוכל לפנות למשרדי ואשמח לסייע (חלילה לא במקום עורך הדין המייצג אותך כעת).
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין
עורכי דין מובילים בפורום דיני מקרקעין
עו"ד אורית בן ברוך
"הניסיון המקצועי שלי יחסוך לכם מס.."
עו"ד אלון כהן
שותף מייסד במשרד גרופל-כהן, עורכי דין, משרד בוטיק בעל ניסיון רב בדיני מקרקעין, משפט מסחרי, צוואות וירושות וליטיגציה אזרחית ומסחרית.
עו"ד מהנדס משה גולני
"בעלים של משרד בוטיק, המתמחה בליקויי בניה, בייצוג וליווי בפרויקטים הנדסיים בתחום התשתיות..."
גב' פנינה אריאלי
"גרפולוגית משפטית מוסמכת מטעם האגודה הישראלית לגרפולוגיה המשמשת כעדה מטעם בית המשפט..."
עו"ד משה פרץ
"ליווי לכל אורך ההליך המשפטי אל מול הגורמים הרלוונטיים תוך דגש על מתן יחס אישי ומקצועי..."
קטגוריות פופולאריות
תחומי עיסוק נבחרים
ערים מרכזיות
כל הזכויות שמורות ©עורכי דין - iLaw 2012
|
Designed at Studio Yap