שאלו עו"ד על נדלן(895)

סעיף 145 לחוק התכנון והבניה קובע כי יש לקבל היתר בניה כדין בטרם ביצוע עבדות הטעונות היתר, הסעיף מסייג את הכלל והחריג קובע כי האמור הינו למעט "שינוי פנימי". נשאלת השאלה מהו "שינוי פנימי"?. החוק קובע כי "שינוי פנימי" - "שינוי שאינו נוגע לצד החיצוני של הבנין, אינו פוגע בחזיתו או במראהו או בשלד של הבנין או ברכוש משותף או בצנרת או ציוד אחר המשרתים גם דירות אחרות, אינו פוגע בזולת ואינו משנה את שטחה של הדירה למעט תוספת של שטח מרפסת שנסגרה כדין או את מספרן של יחידות הדיור." בפסיקה נקבעו מספר מבבחנים על פיהם בתי המשפט קובעים האם העבודות טעונות היתר או לא. יש לבחון את המקרה באופן ספציפי יותר על מנת לברר אילו בדיוק עבודות ושינויים בכוונתך לבצע. רצוי להתייעץ עם בעל מקצוע המומחה בתחום ולהציג בפניו את העבודות שברצונך לבצע בדירה על מנת שניתן יהיה לבחון מה מהות העבודה והאם נדרש או לא נדרש היתר כדין. כמו כן, מאחר ולפי הנתונים העולים בשאלתך עולה כי בעבר הדירה היתה מחולקת והיא אוחדה, נראה כי מוטב יהיה לבדוק את המצב המשפטי של ההליכים שבוצעו בעבר בנכס על מנת שניתן יהיה להבין טוב יותר מהי נקודת המוצא המשפטית במקרה זה.

בחוק ההסדרים נקבעו מספר שינויים שנועדו לסייע לממשלה להגדיל את היצע הדירות לדירה ראשונה והקטנה הכדאיות לרוכשי דירות נוספות להשקעה. בתוך כך נעשו גם שינויים בכל הקשור בפטור ממס שבח החל מינואר 2014. ניתן למצוא מידע גם באתר של רשות המיסים.

אני ממליץ לך לפנות לייעוץ פרטני על מנת שניתן יהיה להעניק לך ייעוץ קונקרטי. לאור חוק ההסדרים והרצון להגדיל את היצע הדירות לרוכשי דירה ראשונה יחולו בינואר הקרוב מספר שינויים בנושא מס שבח מקרקעין ובפטורים מכוח חוקי מיסי המקרקעין ויהיה נכון יותר לבחון את המקרה באופן ספציפי על מנת שתוכלי לקבל החלטה מושכלת.

יש צורך לבחון נתונים נוספים וספציפיים מולך על מנת שניתן יהיה לייעץ לך בנושא.

שאלתך מעלה שאלות משנה נוספות שרק לאחר בירו נוסף ניתן יהיה להשיב לך באופן יותר מושכר. אני ממליץ לך לפנות לייעוץ פרטני בעניין זה.

שאלתך היא מתחום הכלכלי-עסקי ולא המשפטי גירדא. לכן ממולץ לך לפנות לייעוץ כלכלי.

היי , אשמח לשמוע מהמידע שאת משיגה...לדעתי, נושא המס החדש לא קשור לחלוקת הנכס, בכל הזמנים הם יכולים לדרוש מס על כול חלוקה, אבל המס החדש, כן מתייחס לחישוב ליניארי, כלומר עד ה-31.12.2013 פטור מלא (לא מכרת דירה ב-4 שניים...), ולאחר ה-1.1.2014 , מס ליניארי מצטבר עד 2017 ...המס הוא כזה, שיכול להיווצר מצב שאת חייבת יותר מימה שהרווחת מעיסקת המכירה....

יש לבחון את המקרה באופן ספציפי ואני ממליץ לך לפנות ליעוץ פרטני בנושא זה.

על מנת להשיב למקרה שלך באופן נקודתי יש לבחון מולך פרטים נוספים . יחד עם זאת ניתן להשיב לך כי באופן כללי בעת מכירת דירת מגורים יד שניה על המוכר לשלם, בין היתר, מס שבח מקרקעין או לבקש פטור במידה וקיים פטור כזה. מעבר ייתכן ויחול גם תשלום בהיטל השבחה- אם חל. בעקרון, ניתן לברר גובה התשלומים, אם הם חלים, עוד לפני החתימה על ההסכם. יתכנו תשלומים נוספים שונים, אבל ניתן יההי לבחון את הדברים רק לאחר בירור.