שאלו עו"ד על נדלן(895)

רכישת חלקו של אחיך בדירה היא למעשה עסקה במקרקעין ולשם כך יש לעלות אותה על הכתב (ככל עסקה במקרקעין). לפי-כך, יש צורך להכין הסכם המסדיר את ההסכמות בין הצדדים (גם אם לא מדובר בהסכם מורכב כל כך). כמו כן, יש צורך להכין את כל המסמכים הנדרשים לשם רישום הדירה על שמך בטאבו, לרבות: שטרי מכר, בקשה לרישום בלשכת רישום המקרקעין, אישור עירייה לטאבו, אישורי מיסים ובמידה ואת מתכוונת לקחת משכנתא למימון הרכישה- אז גם את המסמכים הרלוונטיים לשם רישום המשכנתא בטאבו. כמו כן, יש להגיש הצהרה ללשכת מיסוי המקרקעין על ביצוע העסקה במועד. לעניין זה חשוב לציין כי ייתכן ומגיע לך פטור מתשלום מס שבח מקרקעין והייתי ממליץ לך לפנות לייעוץ פרטני.

לגבי החלק הראשון של השאלה בדבר הדרך בה הבנק נוהג - באופן עקרוני, אני ממליץ ללקוחתיי תמיד לברר פרטים אלו מול סניף הבנק ממנו הם מתכננים לקחת הלוואה. יחד עם זאת, ראוי לציין כי בדרך כלל כספיי המשכנתא לא נכנסים לחשבון הבנק שלך ונשארים שם עד להעברתם לקבלן, אלא, הבנק בדרך כלל מעביר את התשלום לחשבון הבנק שבבנק המלווה את הפרוייקט מטעם קבלן בהתאם ללוח התשלומים הקבוע בהסכם ובכפוף לכך שהקבלן חותם קודם לכן על כתב התחייבות כלפי הבנק. לגבי החלק השני של שאלתך- בדרך כלל בהסכמים של רכישת דירה מקבלן התשלום מתבצע ישירות לחשבון הבנק המלווה של הפרויקט על מנת לנוע מצב שכספים שיועדו להשלמת הבניה "ינותבו" לדברים אחרים. מכאן שיש לבדוק הסכם הרכישה מהם תנאי התשלום שנקבעו ולפי כך, ניתן יהיה לסייע לך להבין באיזה אופן בטוח יותר לשנות את ביצוע התשלום.

יש צורך לבדוק אילו הליכים עשיתם בדיוק בקשר להעברת הדירה ללא תמורה והאם הם הסתיימו או לא. בהתאם לתשובה לשאלה זו נוכל לייעץ לך יותר. הייתי ממליץ לכם לפנות לייעוץ פרטני.

באופן כללי, כדי לבחון שווי שוק של דירה נהוג לפנות לשמאי מקרקעין אשר מגיש חוות דעת שמאית בסופה הוא קובע את מחיר הנכס. ייתכן ולאמך מגיעות זכויות נוספות מול עמידר(כמו קיזוז תשלומי עבר וכדומה) אשר ניתן יהיה להפחית בעזרתם את עלות הדירה לפי שוווי השוק. הייתי ממליץ לך לפנות לייעוץ פרטני.

שלום רב.
בשלב זה לא נחקקו החוקים ולא הותקנו התקנות המסדירות את שינוי שיעורי המס.
על כן, לא אוכל לסייע בשלב זה.

בברכה,
יעקב גורנשטיין, עו"ד

ייתכן ומגיעות לך זכויות מסוימות, לאו דווקא בגין רכישת הדירה אבל אולי גם בגין הרכישה (כגון הקלה או פטור ממס רכישה וכדומה). לשם כך יש לבחון את הנסיבות הספציפיות של המקרה. מומלץ לך לפנות לייעוץ פרטני.

בדרך כלל בעת לקיחת משכנתא מהבנק, הבנק המלווה דורש מהמוכר שהוא הבעלים של הנכס) להתחייב מולו במסמך הידוע בשם "כתב התחייבות". בכתב ההתחייבות המוכר (בעל הנכס) מתחייב כלפי הבנק המלווה כי במידה ומסיבה כל שהי העסקה לא תממש והבעלות בנכס לא תעבור על שם הקונה הוא (המוכר) מתחייב להשיב לבנק את הכספים שהתקבלו אצלו מתוך כספי ההלוואה שיינתנו לקונה לשם רכישת הנכס ומימוש העסקה. יש לציין, כי מי שמתמחה בתחום ידע לכוון אותך לגבי שינויים שכדאי לך להכניס בהוראות כתב ההתחייבות אשר יעניקו לך הגנה (בכפוף לאישור המחלקה המשפטית של הבנק).
במידה והנך מעוניין בבחינה יותר ספציפית של המסמכים מומלץ לך לפנות לייעוץ פרטני.

דירות שנמכרות דרך כונס נכסים מפורסמות בדרך כלל באמצעי התקשורת: בעיתונים, באינטרנט ובפרסומים אחרים.

דירות הנמכרות באמצעות כונס נכסים מתפרסמות בעיתונים ובאתרי אינטרנט וכדומה.
לאחר שמאתרים דירה שמתאימה לכם, יש לפעול על פי ההנחיות של כונס הנכסים המתפרסמות לגבי הדירה. בדרך כלל יש להגיש לכונס הצעה וערבות בנקאית במסגרת פרק זמן שנקבע מראש, וכן לחתום על הסכם/מסמכים אותם מקבלים ממשרדו של כונס הנכסים הרלוונטי. לגבי בירור אודות הדירה - הרי כי עליכם לעשות בירור פרטני לדירה . ניתן ואף מומלץ לעשות כן בעזרת איש מקצוע מהתחום.

יש לבדוק בהסכם הרכישה האם ישנה הוראה המסדירה חובות עבר ואם כן על מי הם חלים. בדרך כלל נהוג כי חובות שוטפים לעירייה עד למעוד המסירה חלים על המוכר. אם כך הדבר במקרה שלכם ניתן לפנות למוכר ולבקש כי ידאג להסדיר את תשלום החוב. במידה וזה לא המקרה שלכם, אזי יש לבחון בגין מה החובות ולעשות בדיקה ספציפית לגבי כל חוב והאם הוא מדויק ונכון.

בסיפור המגולל בשאלתך חסרים פרטים עובדתיים הנדרשים לי על מנת שאוכל להשיבך. לא ברור לי בדיוק מה ארע במקרה המתואר על ידך. כך למשל לא ברור לי מה החלק של ההורים שלך בעסקת הרכישה? מה בדיוק סוכם מול עוה"ד? האם היא אכן ייצגה/מייצגת אתכם בעסקה?, באיזה שלב נמצאת העסקה ומה הפעולות שבוצעו עד כה?.
על מנת שניתן יהיה לייעץ לכם באופן ספציפי יש צורך לקבל את מלוא המידע הנדרש ומסמכים רלוונטיים ככל וקיימים.
אני ממליץ לך לפנות לייעוץ פרטני.