עורכי דין פורומים משפטיים פורום דיני מקרקעין עמוד 161

שאלו עו"ד על דיני מקרקעין(1,671)

שאל בפורום דיני מקרקעין

מענה משפטי מקצועי ומהיר, קבלו תשובות בדוא”ל ללא עיכוב

מנהל פורום דיני מקרקעין

איזור: תל אביב

פקס:

טלפון: הצג טלפון

עו"ד תום חיימוב

"משרד מ.חיימוב מתמחים בתחום המקרקעין הכולל עסקאות מכר ורכישה, מיסוי מקרקעין, היטלי השבחה, תמא 38 ועוד..."

19/05/2013 11:21 איליה רוזוה

דו"ח איכות הסביבה

שלום,
עיסקתי קבלן לצורך בניית מרפסת שמש והקבלן פינה פסולת בנייה מביתי לפי חוזה עבודה. כעבור חודש-חודשיים, קיבלתי טלפון מפקח איכות הסביבה כי נמצא פסות בנייה ושאריות של חוזה עבודה שלנו באזור תעשייה והוא שאל מי היה אחראי לפינוי פסולת. פיקססת לעיריה את החוזה ונעמר לי שזה מקובל ודו"ח ירשם על קבלן. כעבור שבוע"ם שוב פונים עלי מעיריה כי לא מצליחים להעביר לקבלן את הדו"ח עקב כתובת מגוריו הלא מעודכנת ואני חייב למצאו אותו, אחרת דו"ח ירשם עלי.
מסרתי לעיריה את הטלפון של הקבלן וביקשתי מהם לפנות למשרד הפנים, אף הפקח מסרב.
האם זה חוקי?

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

19/05/2013 14:02 עו"ד יעקב גורנשטיין דו"ח איכות הסביבה

שלום רב.
אני מציע לך להעלות את שאלתך בפורום "משפט פלילי", שכן פנייתך נוגעת להיקף אחריותך הפלילית ביחד עם הקבלן.

בברכה,
יעקב גורנשטיין, עו"ד

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

15/05/2013 08:04 מירי

מהו פרו ראטה בהליך פינוי בינוי

מהי הנוסחה המקובלת לשיפוי הדיירים במידה והקבלן בונה יותר קומות ממה שסוכם בתחילת התהליך? במקור היחס הוא 3.3 על בניין בן 8קומות , תוספת לדיירים של 20 מ״ר על גודל הדירה הישנה.

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

16/05/2013 11:15 עו"ד יעקב גורנשטיין מירי

שלום רב.
אין נוסחה מקובלת אחידה. זה עניין הסכמי.

בברכה,
יעקב גורנשטיין, עו"ד

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

14/05/2013 08:40 אבי

מתן תוקף לגבול בין שכנים

שלום,
אני ושכני רוצים ומסכימים לקבוע גבול ברור בינינו. מהיא הפרוצדורה כדי שהסיכום והסימון של הגבולות יהיו תקפים ומאושרים מול הרשויות מועצה מנהל מקרקעי ישראל וכדומה ?

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

16/05/2013 11:12 עו"ד יעקב גורנשטיין גבול

שלום רב.
את הסדרת ה"גבול" יש לעשות בשני מישורים.
המישור האחד הוא הסכמי - הסכם ותשריט בינך ובין השכן.
המישור השני, הקנייני, תלוי באופן רישום המקרקעין וטיב הזכויות שלכם במקרקעין.
מליץ להיעזר בעניין זה בייעוץ משפטי קונקרטי.

בברכה,
יעקב גורנשטיין, עו"ד

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

10/05/2013 08:00 תיקי אשכנזי

העברת זכויות במינהל ובטאבו

בן זוגי זכה בבית המשפט בחצי חלקה מהירושה של אביו. גוש 4042 חלקה 478
. כשבא להעביר את זכייתו במינהל על שמו נאמר לו שאי אפשר לעביר כי המינהל לא מעוניין להעביר חלקה בחלקים רק בשלמות האם זה יתכן והאם זה חוקי

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

13/05/2013 07:30 עו"ד יעקב גורנשטיין העברת זכויות

אם אני מבין נכון, מדובר בנחלה.
על פי דין, ניתן לרשום נחלה רק על בעל זכויות אחד.

בברכה,
יעקב גורנשטיין, עו"ד

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

12/05/2013 08:34 ירון

ממתי מתעדכן מס הרכישה

אם בשבוע הבא אני אמור לחתום חוזה לקניית דירה (דירה יחידה-היתה בבעלותי דירה שמכרתי לפני שנה)האם אני אשלם 3.5% על כל הסכום או שעד 1.47 מ' פטור והיתרה 3.5%.
ובהנחה שיעבוע התקציב הנורא כפי שהוגש האם הוא חל על כל 2013 אנו היום במאי מה על כל מי שרכש? או שזה יתחיל מתיחלת 2014?

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

13/05/2013 07:28 עו"ד יעקב גורנשטיין מס רכישה

שלום רב.
בשלב זה עודכנו מדרגות מס הרכישה ואין בהן שינוי.
לא ניתן לדעת מהו תיקון החוק שיאושר בסופו של דבר וממתי יחול.

בברכה,
יעקב גורנשטיין, עו"ד

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

09/05/2013 12:52 הילה

בקשה לעיכול חצי מהדירה

בעלי לשעבר סרבן מזונות. מה הפרוצדורה לעקל את חציו בדירה?
תודה על העזרה

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

09/05/2013 13:01 עו"ד יעקב גורנשטיין עיקול

שלום רב.
ניתן לפעול לעיקול הזכויות במסגרתו של תיק הוצאה לפועל.
תשומת ליבך, כי העיקול כשלעצמו לא יביא לפרעון החוב, אלא יש לנקוט בפעולות למימוש הזכויות.

בברכה,
יעקב גורנשטיין, עו"ד

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

08/05/2013 09:15 זיוה

ביטול ש'ק לכיסוי שכר דירה של חברה

שלום,
השכרתי דירה לX והחברה שלה שילמה בש'קים דחויים את שכר הדירה. ש'ק אחד נפרע כנדרש ועכשיו יש סכסוך בין החברות וזאת שנתנה את הש'קים, הודיעה לי שביטלה את הש'קים, כי X נשארה חייבת לה ולא משלמת את התמורה של הש'ק שהיא נתנה. הסכם השכירות נעשה עם גב' X ורק הש'קים קיבלתי באופן אישי מחברתה.
מה עלי לעשות ? האם ניתן לגשת עם הש'ק שבוטל ללשכת הוצאה לפועל ולדרוש תמורה ?
את מי עלי לתבוע ו/או מי אחראי על הפרת חוזה: זאת שחתמתי איתה על הסכם או החברה שביטלה את הש'קים ?

אשמח מאוד באם תבהיר לי את הנקודה הזאת.
בתודה מראש, זיוה

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

09/05/2013 05:04 עו"ד יעקב גורנשטיין שיק

זיוה שלום.
את תוכלי להגיש את ההמחאה לביצוע בלשכת ההוצאה לפועל (כנגד ה"חברה,, מושכת השיק).
מבלי לגרוע מכך, את יכול להגיש תביעה לבית המשפט כנגד השוכרת בגין הפרת חוזה (ואף כנגד מושכת השיק בעילה השטרית, ככל שלא תגישי את השיק לביצוע ללשכת ההוצאה לפועל).
בברכה,
יעקב גורנשטיין, עו"ד

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

09/05/2013 05:11 זיוה ביטול ש'ק לכיסוי שכר דירה של חברה

לעו"ד יעקב גורנשטיין,
תודה רבה לך !
אפעל בהתאם להמלצתך.

כל טוב לך ותבורך !

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

05/05/2013 14:51 יוסי

הגשת בקשה לפנטאוז

שלום רב.
אני גר בקומה עליונה, כאשר בתקנון-הבנין נאמר שהגג שייך לי פרטי, ושיש לי זכות לבנות עליו ככל העולה על רוחי ללא צורך בהסכמת השכנים.
השאלה שלי: אני מעוניין להגיש לעיריה בקשה לבניית פנטאוז. האם צריך לשם כך את הסכמת השכנים או שלאור זכויותיי בתקנון לא צריך הסכמת שכנים?
תודה!

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

06/05/2013 08:35 יוסי המשך לשאלה

רציתי להדגיש עוד 2 פרטים:
: א. יש לי את התשריט המצורף לטאבו ולתקנון. הגג כולו שלי פרטי.
ב. כך נאמר בתקנון ביחס לגג:
"השטח הצמוד ע"פ סעיפים....יהיה בשימושו ובהחזקתו של בעל חלקת משנה..., ובדרך בעלים לרבות גישה חופשית, ויהיה זכאי לעשות על חשבונו את כל הפעולות הבאות, כולן או מקצתן, מדי פעם בפעם מבלי שיהיה זקוק לקבל הסכמתם או רשותם של בעלי הדירות האחרות, ויהיה רשאי בשטח הצמוד:
1. לבנות על שטח ההצמדה כולו או על כל חלק ממנו בכל צורה ואופן כבכל חלק סגור, ולהתקין דלתות \או חלונות, לבצע שינויים או תיקונים בו ו\או להרוס, לבנות מחדש, לשפץ, הכל ללא כל הגבלה.
2. לבקש את תיקון הצו אם יהיה צורך בכך בתום העבודות באופן שהצו המתוקן ישקף את המצב שלאחר העבודות ולחתום על כל בקשה או מסמך בקשר לכך. ומבלי להזדקק להסכמת ו\או לחתימת יתר הבעלים ו\או לתת הודעה לדיירים על הגשת הבקשה, ואם יש צורך במתן הסכמה כזאת, הרי היא ניתנת בזה מראש ע"י חתימה על תקנון זה."

אם כן, לאור הנוסח הנ"ל, אני שואל: האם אני יכול להגיש בקשה לפנטאוז ללא השכנים? והאם לדיירים יש זכות להתנגד?
תודה!

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

08/05/2013 04:29 עו"ד יעקב גורנשטיין בקשה להיתר

שלום רב.
ראשית, ככל שמדובר על עצם התנגדות, מוצדקת או לאו, הדיירים רשאים להתנגד. הן מטעמים קנייניים והן מטעמים תכנוניים.
שנית, בהתאם לתקנות יש לצרף חתימות השכנים ואולם אם מי מהם לא מסכים לצרף חתימתו יש להמציא העתק הבקשה אליו לפני ההגשה ובמסגרת ההגשה לצרף את המסמכים המעידים על כך. אני מפנה אותך בעניי זה לתקנה 2א ו-2ב לתקנות
התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970:

2ב. מתן הודעה לזכאים אחרים
"לענין תקנות 2 ו-2א - (1) היו מספר בני אדם בעלי זכות באותו נכס כאמור בתקנה 2א', ולא כולם חתמו, לא יינתן ההיתר, אלא לאחר שהומצא העתק הבקשה לאלה שלא חתמו; המבקש יצרף העתק הבקשה לכל מי שזכאי לקבלו ואת מענו של הזכאי להעתק, והוועדה המקומית תמציא את ההעתקים לזכאים להם, על חשבונו של המבקש; (2) בהעדר מענו של זכאי להעתק הבקשה, על המבקש לצרף תצהיר ובו יפרט כי מענו של הזכאי להעתק אינו ידוע לו ושעשה מאמץ סביר כדי להשיגו; (3) בנסיבות האמורות בפיסקה (2) על המבקש לפרסמה בדרך שהוועדה המקומית תורה עליה, לרבות פרסום בעתון יומי ולצרף עותק הפרסום לבקשתו; (4) מבקש היתר בנכס הרשום כבית משותף שלא לענין שינוי פנימי בדירה בלבד, יצרף לבקשתו נסחי רישום מקרקעין לגבי דירתו, לגבי יתר הדירות בבית ולגבי הרכוש המשותף; אך רשאי הוא לצרף במקום נסח הרישום של יתר הדירות והרכוש המשותף - תצהיר שלו ושל נציגות הבית המשותף על הרכב הבעלות בבית המשותף בנוסח לפי הטפסים 7 ו-8 שבתוספת הראשונה; (5) המצאה לענין תקנה זו יכול שתהא בדואר."

בברכה,
יעקב גורנשטיין, עו"ד

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

05/05/2013 09:22 בת שבע

חברה מסרבת למכור מחסן לדייר

שלום וברכה,

אני גרה בבנין שנבנה לפני 5 או 6 שנים. בתוך הבנין בקומה 1 מצויים מחסנים שמיועדים לדיירים (רובם בגודל מטר על מטר וחצי). אני זקוקה למחסן וראיתי שנותרו מחסנים שאינם מכורים. פניתי לחברה והם טענו שכל המחסנים מכורים. ידוע לי בדיוק איזה מחסנים שייכים לאיזה שכן ולכן אני יודעת בבירור שהחברה לא אמרה אמת. (המחסנים הללו עומדים ריקים מאז שנבנה הבנין)
לפי דעתי או שהם מכרו את המחסן למישהוא שאינו מהבניין או שהם שומרים את המחסנים לעצמם כדי שיהיה להם זכויות בבנין.
בכל מקרה פנינו לרשות המקומית והם אמרו שזה נראה להם סכסוך אזרחי בין הקבלן וביננו (אני ובעלי) ולכן הם לא יכולים לטפל בבעיה.
השאל שלי הן:
האם הקבלן/ החברה חייב/ת למכור לנו מחסן?
האם זה חוקי למכור למישהוא שלא מהבנין או להשאיר לעצמו את המחסן?
אם הוא כן חייב למכור לנו את המחסן:
למי אנחנו אמורים לפנות כדי לכפות את העניין?
האם הקבלן יכול למכור לנו באיזה סכום שהוא רוצה, או שזה חייב להתנהל עם שמאי? (אחרת הוא יכול להציב סכום גבוה בכוונה כדי שלא נוכל לקנות)

תודה מראש
בת שבע
(אם השאלה לא קשורה אליכם, אשמח אם תוכלו לומר לי לאיזה פורום לפנות)

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

08/05/2013 04:21 עו"ד יעקב גורנשטיין מחסנים

שלום רב.
היזם / קבלן וכיוצ"ב רשאי שלא למכור למי מהדיירים את המחסן. הוא רשאי להותיר את המחסן לעצמו (בד"כ הדבר נעשה כדי לשמר זכויות לקבלן, כגון זכויות בניה או הצמדות של חלקים מהרכוש המשותף). כמו כן, הוא רשאי להשכיר או להחכיר את המחסן למי שאינו בעל זכויות בבניין.

בברכה,
יעקב גורנשטיין, עו"ד

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

03/05/2013 14:34 איתי

פטור ממס שבח לאחר תום הו"ש

האם מי שמכר דירה והשתמש בפטור על פי הוראת שעה, יכול כעת (לאחר תפוגת הו"ש) להשתמש בפטור ע"פ תקנות המיסוי, או שעליו להמתין 4 שנים/ 18 חודש מהמכירה שביצע על פי הו"ש?