עורכי דין פורומים משפטיים פורום דיני מקרקעין עמוד 162

שאלו עו"ד על דיני מקרקעין(1,674)

שאל בפורום דיני מקרקעין

מענה משפטי מקצועי ומהיר, קבלו תשובות בדוא”ל ללא עיכוב

מנהל פורום דיני מקרקעין

איזור: תל אביב

פקס:

טלפון: הצג טלפון

עו"ד תום חיימוב

"משרד מ.חיימוב מתמחים בתחום המקרקעין הכולל עסקאות מכר ורכישה, מיסוי מקרקעין, היטלי השבחה, תמא 38 ועוד..."

05/05/2013 14:51 יוסי

הגשת בקשה לפנטאוז

שלום רב.
אני גר בקומה עליונה, כאשר בתקנון-הבנין נאמר שהגג שייך לי פרטי, ושיש לי זכות לבנות עליו ככל העולה על רוחי ללא צורך בהסכמת השכנים.
השאלה שלי: אני מעוניין להגיש לעיריה בקשה לבניית פנטאוז. האם צריך לשם כך את הסכמת השכנים או שלאור זכויותיי בתקנון לא צריך הסכמת שכנים?
תודה!

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

06/05/2013 08:35 יוסי המשך לשאלה

רציתי להדגיש עוד 2 פרטים:
: א. יש לי את התשריט המצורף לטאבו ולתקנון. הגג כולו שלי פרטי.
ב. כך נאמר בתקנון ביחס לגג:
"השטח הצמוד ע"פ סעיפים....יהיה בשימושו ובהחזקתו של בעל חלקת משנה..., ובדרך בעלים לרבות גישה חופשית, ויהיה זכאי לעשות על חשבונו את כל הפעולות הבאות, כולן או מקצתן, מדי פעם בפעם מבלי שיהיה זקוק לקבל הסכמתם או רשותם של בעלי הדירות האחרות, ויהיה רשאי בשטח הצמוד:
1. לבנות על שטח ההצמדה כולו או על כל חלק ממנו בכל צורה ואופן כבכל חלק סגור, ולהתקין דלתות \או חלונות, לבצע שינויים או תיקונים בו ו\או להרוס, לבנות מחדש, לשפץ, הכל ללא כל הגבלה.
2. לבקש את תיקון הצו אם יהיה צורך בכך בתום העבודות באופן שהצו המתוקן ישקף את המצב שלאחר העבודות ולחתום על כל בקשה או מסמך בקשר לכך. ומבלי להזדקק להסכמת ו\או לחתימת יתר הבעלים ו\או לתת הודעה לדיירים על הגשת הבקשה, ואם יש צורך במתן הסכמה כזאת, הרי היא ניתנת בזה מראש ע"י חתימה על תקנון זה."

אם כן, לאור הנוסח הנ"ל, אני שואל: האם אני יכול להגיש בקשה לפנטאוז ללא השכנים? והאם לדיירים יש זכות להתנגד?
תודה!

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

08/05/2013 04:29 עו"ד יעקב גורנשטיין בקשה להיתר

שלום רב.
ראשית, ככל שמדובר על עצם התנגדות, מוצדקת או לאו, הדיירים רשאים להתנגד. הן מטעמים קנייניים והן מטעמים תכנוניים.
שנית, בהתאם לתקנות יש לצרף חתימות השכנים ואולם אם מי מהם לא מסכים לצרף חתימתו יש להמציא העתק הבקשה אליו לפני ההגשה ובמסגרת ההגשה לצרף את המסמכים המעידים על כך. אני מפנה אותך בעניי זה לתקנה 2א ו-2ב לתקנות
התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970:

2ב. מתן הודעה לזכאים אחרים
"לענין תקנות 2 ו-2א - (1) היו מספר בני אדם בעלי זכות באותו נכס כאמור בתקנה 2א', ולא כולם חתמו, לא יינתן ההיתר, אלא לאחר שהומצא העתק הבקשה לאלה שלא חתמו; המבקש יצרף העתק הבקשה לכל מי שזכאי לקבלו ואת מענו של הזכאי להעתק, והוועדה המקומית תמציא את ההעתקים לזכאים להם, על חשבונו של המבקש; (2) בהעדר מענו של זכאי להעתק הבקשה, על המבקש לצרף תצהיר ובו יפרט כי מענו של הזכאי להעתק אינו ידוע לו ושעשה מאמץ סביר כדי להשיגו; (3) בנסיבות האמורות בפיסקה (2) על המבקש לפרסמה בדרך שהוועדה המקומית תורה עליה, לרבות פרסום בעתון יומי ולצרף עותק הפרסום לבקשתו; (4) מבקש היתר בנכס הרשום כבית משותף שלא לענין שינוי פנימי בדירה בלבד, יצרף לבקשתו נסחי רישום מקרקעין לגבי דירתו, לגבי יתר הדירות בבית ולגבי הרכוש המשותף; אך רשאי הוא לצרף במקום נסח הרישום של יתר הדירות והרכוש המשותף - תצהיר שלו ושל נציגות הבית המשותף על הרכב הבעלות בבית המשותף בנוסח לפי הטפסים 7 ו-8 שבתוספת הראשונה; (5) המצאה לענין תקנה זו יכול שתהא בדואר."

בברכה,
יעקב גורנשטיין, עו"ד

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

05/05/2013 09:22 בת שבע

חברה מסרבת למכור מחסן לדייר

שלום וברכה,

אני גרה בבנין שנבנה לפני 5 או 6 שנים. בתוך הבנין בקומה 1 מצויים מחסנים שמיועדים לדיירים (רובם בגודל מטר על מטר וחצי). אני זקוקה למחסן וראיתי שנותרו מחסנים שאינם מכורים. פניתי לחברה והם טענו שכל המחסנים מכורים. ידוע לי בדיוק איזה מחסנים שייכים לאיזה שכן ולכן אני יודעת בבירור שהחברה לא אמרה אמת. (המחסנים הללו עומדים ריקים מאז שנבנה הבנין)
לפי דעתי או שהם מכרו את המחסן למישהוא שאינו מהבניין או שהם שומרים את המחסנים לעצמם כדי שיהיה להם זכויות בבנין.
בכל מקרה פנינו לרשות המקומית והם אמרו שזה נראה להם סכסוך אזרחי בין הקבלן וביננו (אני ובעלי) ולכן הם לא יכולים לטפל בבעיה.
השאל שלי הן:
האם הקבלן/ החברה חייב/ת למכור לנו מחסן?
האם זה חוקי למכור למישהוא שלא מהבנין או להשאיר לעצמו את המחסן?
אם הוא כן חייב למכור לנו את המחסן:
למי אנחנו אמורים לפנות כדי לכפות את העניין?
האם הקבלן יכול למכור לנו באיזה סכום שהוא רוצה, או שזה חייב להתנהל עם שמאי? (אחרת הוא יכול להציב סכום גבוה בכוונה כדי שלא נוכל לקנות)

תודה מראש
בת שבע
(אם השאלה לא קשורה אליכם, אשמח אם תוכלו לומר לי לאיזה פורום לפנות)

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

08/05/2013 04:21 עו"ד יעקב גורנשטיין מחסנים

שלום רב.
היזם / קבלן וכיוצ"ב רשאי שלא למכור למי מהדיירים את המחסן. הוא רשאי להותיר את המחסן לעצמו (בד"כ הדבר נעשה כדי לשמר זכויות לקבלן, כגון זכויות בניה או הצמדות של חלקים מהרכוש המשותף). כמו כן, הוא רשאי להשכיר או להחכיר את המחסן למי שאינו בעל זכויות בבניין.

בברכה,
יעקב גורנשטיין, עו"ד

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

03/05/2013 14:34 איתי

פטור ממס שבח לאחר תום הו"ש

האם מי שמכר דירה והשתמש בפטור על פי הוראת שעה, יכול כעת (לאחר תפוגת הו"ש) להשתמש בפטור ע"פ תקנות המיסוי, או שעליו להמתין 4 שנים/ 18 חודש מהמכירה שביצע על פי הו"ש?

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

08/05/2013 04:19 עו"ד יעקב גורנשטיין פטור מס שבח

השימוש בהוראת שעה במקביל לפטור היה אפשרי רק כל עוד הוראת השעה תקפה.

בברכה,
יעקב גורנשטיין, עו"ד

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

01/05/2013 06:03 נטלי

רישום טאבו לא תקין

בשנת 2004 נעשה פרצלציה ורישום בית משותף בלשכת רישום המקרקעין. ברישום דירתי נעשה טעות
על ידי עו"ד.עם יש תקופת התישנות לתביע מישפטי?
בתודה
נטלי

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

02/05/2013 16:16 עו"ד יעקב גורנשטיין רישום בטאבו

שלום רב.
נושא ההתיישנות אינו פשוט וחד משמעי.
בעיקרון, אם לא ידעת ולא היית יכולה לדעת על הטעות, תקופת ההתיישנות תחל להימנות מהרגע שבו נודע לך שנעשתה טעות.

בברכה,
יעקב גורנשטיין, עו"ד

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

02/05/2013 15:39 רפי פז

דמי מפתח

אני גר בדירה בדמי מפתח .בבנין יש 7 דירות מהם 2 בדמי מפתח .כל הבנין שייך לבעל ביית אחד .אנו גרים כאן כ 30 שנים.כעת בעל הבית רוצה לפנות אותנו.אנחנו מיתנגדים.הוא טוען כי ברצונו לבנות במקום.מה מצבי.אני משלם הכל כחוק.

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

02/05/2013 16:15 עו"ד יעקב גורנשטיין דמי מפתח

שלום.
לא ניתן לפנות דייר מוגן ללא עילה על פי דין.

בברכה,
יעקב גורנשטיין, עו"ד

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

30/04/2013 11:39 יהודה

מס שבח בהוראת שעה

אני מכרתי דירה לפני 30 חודשים.
קיימת דירה נוספת שאותה אני חולקת עם אחותי והרשומה בטאבו באופן הבא:
אחוז מסויים מן הדירה שייך לעזבון. (אבי ז"ל)
והיתר חולקת אני דירה זו כפי שציינתי עם 2 אחותיי.
סה"כ החלק שלי נכון להיום 1,900,000 ש"ח.
במסגרת הסכם בין יורשים אני מעוניינת למכור את חלקי לאחת האחיות בכפוף להוראת שעה.
שאלתי:
"האם אני רשאית למכור את חלקי בפטור מלא ממס ?
והאם בעוד 18 חודשים כשיחלפו להן 4 שנים האם אהיה פטורה מלשלם מס שבח.

ואם איני זכאית לפטור מלא , כיצד יחושב מס השבח?

בתודה מראש

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

02/05/2013 16:15 עו"ד יעקב גורנשטיין מס שבח

שלום רב.
יש כמה דרכים לתכנון מס אפקטיבי במקרה זה. תשומת ליבך שהוראת השעה חלה עד ליום 4.5.13.
ממליץ לך פנות לקבלת ייעוץ מקצועי מתאים.

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

29/04/2013 06:47 טובה ליפשיץ

מקדמה ע"ח מס שבח שמשלם הקונה

אני כקונה נכס מקרקעין רוצה לשחם את המקדמה למיסוי מקרקעין לפי תיקון 70 כדי להבטיח רישום מהיר בטאבו. המוכר (עו"ד) טוען שהתקנה בוטלה. האם צודק?

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

02/05/2013 16:11 עו"ד יעקב גורנשטיין מקדמה

מיום 1.4.13 בוטלה חובת תשלום המקדמה בהתאם לתיקון מס' 70.

בברכה,
יעקב גורנשטיין, עו"ד

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

26/04/2013 16:04 הלנה

נסח טאבו

אני נימצאת לפני חתימת חוזה מכר דירה. הוצאתי מאתר ממשלתי נסח טאבו וגיליתי כי תחת "בעלויות" רשומה עיריית העיר שבה אני רוכשת את הדירה. האם הכוונה שהדירה ו/או הבית לא רשומים בטאבו ומה ההשלכות המשפטיות. כיצד אני יכולה לבדוק שאין עיקולים או הערות אזהרה על הנכס? תודה

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

29/04/2013 05:39 עו"ד יעקב גורנשטיין נסח טאבו

שלום רב.
על פניו, רישום הזכויות בנכס (של החוכרים ו/או חוכרי המשנה) אינו מתנהל בפנקסי רשם המקרקעין אלא ייתכן שבחברה משכנת כלשהי או מנהל מקרקעי ישראל (אלא אם כן בנסח המקרקעין רשום במפורש כי המוכר הנו חוכר במקרקעין).
ככל שאכן הזכויות מתנהלות שלא בפנקסי רשם המקרקעין, ניתן לבדוק במרשם הרלוונטי קיומם של עיקולים, התחייבות לרישום משכנתה וכיוצ"ב.

בנסיבות אלה, אני ממליץ לך מאד להיעזר בשירותים משפטיים.
עסקת מקרקעין היא עסקה בהיקף המצדיק ליווי של עורך דין מקצועי ובקיא.

בברכה,
יעקב גורנשטיין, עו"ד

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

25/04/2013 21:51 נתי

היטל השבחה

לאבי יש שטח של כ-700 מטר שבחלק הקידמי שלו בנוי הבית שלו והוא מעוניין להעביר לי במתנה את החצי האחורי שהוא ריק .למיטב ידיעתי בהעברה בין קרובים ללא תמורה יש פטור מהיטל השבחה.
מה קורה כאשר אני מגיש אחר כך תוכניות לבנייה בחצי השטח שהועבר אליי האם אני צריך לשלם היטל השבחה?
או שההעברה ללא תמורה פוטרת גם אותי מהיטל השבחה

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

29/04/2013 05:32 עו"ד יעקב גורנשטיין היטל השבחה

שלום רב.
מתן היתר בניה הנו אירוע מימוש זכויות ולכן מקים את החבות בהיטל ההשבחה.

בברכה,
יעקב גורנשטיין, עו"ד

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

25/04/2013 07:38 זהבית

מס רכישה ומס שבח

בבעלותי בבעלות בעלי דירה משותפת בת 4 חדרים, בנוסף בעלי קיבל בירושה מאביו כרבע מדירה של הוריו, אנו מעוניינים למכור את הדירה שלנו בכ 1300000 ולרכוש דירה גדולה יותר במחיק של עד כ1600000 , יש לציין שלאחרונה סיימו לבנות אצלנו מרפסת שמש. בנוסף אחות של אשתי מעוניינת לקנות את הדירה שלנו. כמה אני אמור לשלם מס רכישה ומס שבח

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

25/04/2013 12:13 עו"ד יעקב גורנשטיין מס רכישה ומס שבח

שלום רב.
לא אוכל להשיב על שאלתך במסגרת זו, מבלי שכל העובדות הרלוונטיות נהירות.
נושא מיסוי מקרקעין, כידוע לך, אינו פשוט ומצריך בחינה עניינית של נתונים שונים.
מציע לך לפנות לקבלת ייעוץ משפטי.
בברכה,
יעקב גורנשטיין, עו"ד

+ הוסף תגובה
קבל ייעוץ אישי

« לעמוד הבא

לעמוד הקודם »

עורכי דין מובילים בפורום דיני מקרקעין

עו"ד משה פרץ

"ליווי לכל אורך ההליך המשפטי אל מול הגורמים הרלוונטיים תוך דגש על מתן יחס אישי ומקצועי..."

גב' פנינה אריאלי

"גרפולוגית משפטית מוסמכת מטעם האגודה הישראלית לגרפולוגיה המשמשת כעדה מטעם בית המשפט..."

עו"ד הדס מושקוביץ

בעלת משרד עורכי דין במחוז המרכז, בעלת ידע וניסיון עתיר בתחום דיני הנזיקין והביטוח, לרבות נזקי נזילות, שריפה, תאונות עבודה ותאונות דרכים

עו"ד אירית דרדיק פלם

מייסדת ושותפה בחברת עו"ד דרדיק פלם מימן ומתמחה בתחום המקרקעין, על ענפיו. בעלת ניסיון רב בכל הנוגע לבתים משתפים, לרבות בייצוג בתביעות שעניינן נציגות בית משותף, בעלות, שימוש וכו' ומשמשת כמייצגת מטעם האגודה לתרבות הדיור.