שאלו עו"ד על בתים משותפים(1,736)

וועד הבית אינו יכול לכפות דבר וועד הבית בעניינים של שיפוצים ותיקונים צריך לפעול על פי החלטות אסיפת בעלי הדירות שהתקבלה כדין אלה אם ישנם הוצ' דחופות ביותר וועד בית בעיקרו הוא גוף ביצועי .

גם כאשר ישנה חברת ניהול שמועסקת על ידי הנציגות ובעלי הדירות הנציגות רשאית לאשר תיקונים מסויימים בעיקר בסוכמים קטנים אך ברמת העיקרון החלטות אמורת להתקבל על ידי אסיפת בעלי הדירות.
ישנם בתים מסויימים בעיקר ישנים מאוד שבכדי לקבל הטבות מיסי בבניה נרשמו לפני עשורת שנים כחברות גוש חלקה אשר לשם כל ההעברה של זכויות נדרשות ליתן את הסכמתן למיטב ידיעתי אין הן מנהלות את וועד הבית.

החישוב הנכון הוא 2/3 ש 3/4 מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם זה מה שקובע החוק .

עפ"י הפסיקה והחקיקה אסורה התניה של תשלום מיסי וועד בית בקבלת שירותים מאת הוועד- ככל ויש לך השגות על תפקוד הוועד הינך רשאי לכנס אסיפה של בעלי הדירות ולבקש להחליף את הוועד וכן לדרוש מהם לקבל דוחות כספיים וכל מסמך אחר הנוגע לניהול וועד הבית וכספי בעלי הדירות, וכן הינך אף רשאי להגיש תביעה למפקח על רישום המקרקעין באיזור מגוריך.

לא הבהרת מה מה מהות התביעה אך ברמה הכלית הנציגות מוסמכת לשמור על האינטרסים של בעלי הדירות בענייני שטחים משותפים לרבות הגשת תביעות משפטיות ככל שיש בכך צורך.
כמו כן ישנה חובה של בעלי הדירות בבניין להשתתף בהוצאות אחרות ו/או חריות בנוסף למיסי הוועד לאחר החלטה של אסיפת בעלי הדירות.

ככל שמדובר בתביעת ליקויי בניה בשטחים משותפים הנציגות רשאית לייצג את כלל בעלי הדירות בבניין ככל שמדובר בליקוי בניה פרטניים בכל דירה הרי שהנציגות אינה מוסמכת לייצג וכל בעל דירה נדרש להגיש תביעה פרטנית בקשר לנזק הפרטי שלו.
על האסיפה של בעלי הדירות לקבל החלטה לעניין הגשת תביעה כנגד הקבלן לעניין ליקויים בשטחים משותפים ועל כל בעלי הדירות לממן את ההוצאה הזו ככל והחלטה כזו אכן עברה באסיפת בעלי הדירות.
לעניין הוצאות שאינן חלק ממסים שוטפים הרי שכל עבודה ואו הוצאה נדרש לה הליך של מכרז ו/או הצעות מחיר ובהתאם לזה נעשית הגבייה המיוחדת. דיירם אשר אינם מעוניינים להשתתף בתיעה כזו הרי ש

לא ברורה האם ליקוי הבניה הינם בשטחים משותפים או בשטחים פרטיים. ככל שיש להגיש תביעה כנגד הקבלן בגין ליקויים בשטחים משותפים על כלל בעלי הדירות לשאת בעלות התביעה, ככל שמדובר בתביעה בגין ליקויים בשטחים משותפים הנציגות הינה מורשה של בעלי הדירות ואין צורך כי כל הדיירים יהיו מעורבים, אלה עליהם לשאת במימון העלויות הכרוכות בניהול התיק כנגד הקבלן- וזאת לאחר שנתקבלה החלטה כדין באסיפת בעלי הדירות להגיש תביעה כנגד הקבלן.

עליך להגיש תביעה למפקח על רישום המקרקעין באיזור מגוריך כנגד אותו בעל דירה בגין אי תשלום הוצ' שיפוץ

קירות חיצוניים הם שטח משותף ומשכך חלה על הנציגות חובה לדאוג לתיקון הסדק במימון כלל בעלי הדירות בבניין.

בהתאם לחוק המקרקעין ולתקנון המצוי מרגע שהודעת לוועדת על סירובך לשלם שווה בשווה הרי שעל הוצאות השיפוץ /תיקון להתחלק לפי החלק היחסי שלך בשטחים המשותפים.

בסעיף 51 לחוק המקרקעין ישנה אפשרות לדרוש מבעל מקרקעין שעצים או ענפים משטחו חודרים למקרקעין גובלים ופוגעים בהנאה שלו מהמקרקעין נראה לי כי ניתן להחיל זאת גם על המקרה שלכם.

יש לקבל החלטה של האסיפה הכללית של בעלי הדירות על ביצוע התיקונים ולאחר מכן לתקן וניתן לתבוע אותם כספית על העלויות או לחליפין לפנות למפקח על רישום המקרקעין בכדי שזה יורה להם לתקן את הליקויים בבניין בהתאם להחלטה של אסיפת הדיירים -קחו בחשבון שצריך חוות דעת מקצועיות לעניין הכוחת הדרוש תיקון

ככל שבמהלך עבודות להחלפת דוד פרטי נפגע איטום בשטח משותף אותו דייר שמטעמו תוקן הדוד אמור לדואג לתיקון

להעביר החלטה באסיפת הדיירים לעניין מקום הימצאות המפתח שיהיו כמה עותקים אצל כלל חברי הוועד

ככל שאין אף אדם אחראי עליך לדאוג כי המפתח יימצא אצלך ולפחות אצל בעל דירה נוסף ועלייך לעשות פרסום של הדבר וליידע את יתר בעלי הדירות שיש להם זכות לגשת לגג שהינו שטח משותף

נראה לי כי עליכם לדאוג לבחירת נציגות שתדאג לכל הדברים האלו והעניין ירד מכתפייך או שתגישו בקשה למפקח על רישום המקרקעין למנות חברת ניהול חיצונית לבניין- דבר הכרוך בתשלום.