שאלו עו"ד על נדלן(898)

על מנת לבחון את הדברים ולהשיב לך באופן מושכל ראוי שנעבור על הוראות ההסכם ואף נשמע ממך פרטים נוספים. לשם כך אני ממליץ לך לפנות ליעוץ פרטני.

באופן כללי, בהתאם למצב המשפטי הנוכחי מי אשר מבצע עסקת מכר במקרקעין מחויב בתשלום מס שבח (ככל וקיים) אלא אם כן הוא יכול להשתמש בפטור המוענק לו בדין מבין הוראות הפטור הקיימות בחוק. לשם בחינה האם אתה זכאי לבקש פטור יש צורך לבחון איתך באופן פרטני יותר את המצב. אני מציע לך לפנות לייעוץ פרטני.

לאחר מכירת הנכס אתה ככל הנראה תדרש להמציא לקונה אישור עירייה לטאבו. את האישור הנ"ל העירייה תמציא לך רק לאחר שכל החובות אליה יוסדרו, לכן אם נותרו חובות בגין הנכס לעירייה כדאי שתדאג כי הדיירים בשכירות יסדירו אותם בהקדם. אני מניח כי בהסכמי השכירות יש סעיפים ברורים הקובעים מי צריך לשלם את החוב לעירייה בגין הנכס בתקופת השכירות ואולי אף יש בידך בטחונות שנתנו לך לתשלום חובות אלו.

הפרטים העובדתיים לא ברורים לי לגמרי מתוך השאלה, אני ממליץ לך לפנות לייעוץ פרטני על מנת שניתן יהיה לבחון את הפרטים ואת כתב התביעה ביחד איתך.

לא ברור מהי בדיוק השאלה. באופן כללי אפשר לומר על משכנתא כי היא הלוואה אשר נלקחת לשם רכישת נכס מקרקעין ותמורת ההלוואה דורש הבנק כי ירשם שעבוד (על נכס) המשמש כבטוחה לטובת השבת כספי ההלוואה. בדרך כלל בעסקאות מקרקעין, דורש הבנק המלווה כי המשכנתא תרשם בפנקסי המקרקעין (הטאבו) על הנכס.

אילנית שלום,
על מנת שיוכלו ליצור עמך קשר טלפוני, כפי בקשתך, את יכולה להשאיר פרטים בפניות ויחזרו אליך.

משאלתך עולה כי בהסכם ישנה הוראה המאפשרת לבעל הנכס לבקר בדירה בזמנים סבירים. לא ברור משאלתך האם יש התייחסות נוספת בהסכם לעניין זה, למשל, האם כתוב במפורש כי בעל הדירה יכול לעשות שימוש בסעיף זה כדי להבטיח קיומו המלא של ההסכם או לשם ביצוע תיקונים בנכס או לשם הבאת קונים פוטנציאלים לדירה לשם מכירתה?. אם ישנה התייחסות ספציפית יש לבחון מה היא קובעת.
באופן עקרוני וללא בחינת ההסכם עצמן, ניתן לומר כי על פניו התשובה לשאלתך נעוצה במושג הסבירות, וככל הנראה שיש לאזן בין הזכות שלך שלא יטרידו אותך לעיתים תכופות לבין זכותו של בעל הנכס לבקר בדירה בהתאם להסכם. מאחר וישינה חשיבות להוראת ההסכם ולקבלת מידע נוסף ממך, הייתי ממליץ לך לפנות לייעוץ פרטני בו תוכל לקבל מידע ספציפי יותר על המקרה שלך.

לא מובן מהי שאלתך לגבי הערבות. לגבי תשלום שכ"ד זהו עניין שצריך להיקבע בניכם לבין המוכר, אבל חשוב לשמור על מנגנון בו במועד התשלום האחרון תקבלו את החזקה בדירה המשפטית והפיזית. במידה ובמועד התשלום האחרון לא תקבלו את הדירה אז יש לקבוע את התחייבויות המוכר כדייר (ולא כבעלים) ואת זכויותיכם כבעלים של הדירה (באותה נקודת זמן). אני מציע לך לפנות לייעוץ פרטני על מנת שנוכל להבין טוב יותר את הסיטואציה ונוכל לייעץ לך באופן ספציפי.

הערתי לו על כך, והוא בתגובה משקר ואומר שכביכול הזהיר אותי (אפילו הרוכשים אומרים שהדברים לא נאמרו בעת הצגת תנאי ההסכם והם טוענים שכלל לא ידעו שעליהם להפקיד חלק מכספי הדירה שלי בידיו) וגם אמר במרמה שזה ההליך המקובל במכירת ורכישת דירה, לטעמו התנאים של המוכר אינם מעניינים כי לפי החוק עליו בלבד להבטיח את זכויות הקונים. האם?

דירתי מהוונת עד 2057 , נתון זה גם מופיע בטאבו, וזה אומר שאינני חייבת כספים למנהל מקרקעי ישראל, אולם העו"ד טוען שאישורם בדבר העברת הזכויות כרוכה בחודשים רבים, האם?
האם אוכל לפנות גם למינהל מקרקעי ישראל ולבקש פטור? האם זה עוזר?

אני מניח שמדובר בבניה חוקית עם היתר בניה כדין, ובמקרה כזה, כן מומלץ לרשום את הבניה בטאבו, בין היתר, מההיבט של מכירת הדירה בעתיד. עלויות הרישום כוללות מספר פרמטרים בניהם: הכנת תשריט מתאים להיתר הבניה, שירות עו"ד שיטפל ברישום, אגרה לטאבו, וייתכן כי יהיו גם מיסים. מומלץ להסתייע בעו"ד המצוי בתחום - מה שיוכל לחסוך לך זמן ויתרום להצלחת ההליך.